Etape n°3 – Délai de réflexion, droit de rétractation: parce qu’il est urgent d’attendre afin que l’acquéreur prenne le temps de bien mesurer sa décision.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
Dans la vente immobilière, l’acheteur non-professionnel d’un bien à usage d’habitation, dispose d’un délai de réflexion ou d’un droit de rétractation.
Article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation
POUR QUI ?
-La notion d’usage d’habitation : il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire, louée ou pas, d’un lot d’une résidence pour personnes âgées, etc.
Mais pas d’un terrain à bâtir, d’une cave, d’un emplacement de parking.
-La notion d’acquéreur non professionnel : l’acte d’achat doit être sans rapport avec l’activité professionnelle de l’acquéreur.
La question se pose s’agissant des sociétés civiles immobilières : leur objet social étant l’acquisition et la gestion de tous biens immobiliers, elles sont considérées comme professionnelles, même s’il s’agit de SCI familiales.
INCIDENCE DU DELAI : interdiction des versements
(Article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation)
Tant que le délai de réflexion ou de rétractation n’est pas expiré, il est interdit de recevoir de l’acquéreur un quelconque versement : indemnité d’immobilisation, acompte….
Exception : s’il y a un avant-contrat et que la promesse est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel qui a reçu mandat et qui dispose d’une garantie financière : agent immobilier, notaire, avocat. Dans ce cas, si l’acquéreur se rétracte, les fonds versés doivent lui être restitués dans les 21 jours de la rétractation.
MISE EN ŒUVRE DU DELAI
En pratique : il faut notifier la promesse signée ou le projet d’acte de vente :
- Par LRAR (ce qui peut poser problème si c’est une autre personne qui signe l’accusé de réception ou si la date de présentation est illisible, ce qui arrive fréquemment),
- Eventuellement, par remise en mains propres si la promesse a été faite par un professionnel habilité,
- Par acte d’huissier (plus coûteux mais plus sûr).
Sans qu’il soit nécessaire d’y joindre une lettre explicative. (Cass. 3e civ., 09.07.2020, n°19-18.943)
Etant précisé qu’il doit y avoir une notification par acquéreur. (Cass. 3e civ., 09.06.2010, n°09-14.503 et 09-15.361)
Et qu’une nouvelle notification doit être faire en cas de modification substantielle des conditions de la vente.
Sanction : si la notification n’est pas faite ou est irrégulière, le délai ne court pas et l’acquéreur a la faculté de se rétracter à tout moment (dans la limite du délai de prescription de 5 ans).
Le point de départ du délai est le lendemain de la première présentation du courrier RAR qui lui notifie le projet d’acte de vente ou la promesse signée.
Si le point d’arrivée du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
LE DELAI DE REFLEXION (Vente directe)
Le délai de réflexion est prévu dans le cas d’une vente directe, sans avant-contrat préalable, ce qui est rare.
On le retrouve par exemple dans le cas où l’avant-contrat est devenu caduc, par exemple parce que conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et que l’offre de prêt n’a pas été obtenue dans le délai, mais le vendeur et l’acquéreur poursuivent néanmoins les opérations de vente.
Le délai de réflexion est de 10 jours à compter de la notification du projet d’acte de vente.
Il n’est pas possible d’y renoncer.
Contrairement au délai de rétractation, l’acquéreur n’a pas à se manifester pour ne pas être engagé. A l’issue du délai :
- L’acquéreur garde le silence. C’est un problème car le vendeur reste lié par son offre. Solution : il faudrait fixer dans la notification un délai de réponse pour l’acquéreur, à l’issue duquel son silence rendrait l’offre caduque.
- L’acquéreur accepte l’offre, la vente est parfaite puisqu’il y a accord sur la chose, le prix et les conditions.
- L’acquéreur refuse, le vendeur reprend alors sa liberté.
LE DELAI DE RETRACTATION (Vente avec promesse préalable)
Le délai de rétractation intervient lorsqu’il y a une promesse préalable.
L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours à compter de la notification de la promesse signée, pour renoncer à son achat.
Comment exercer son droit de rétractation ?
De préférence par LRAR. (car il peut être difficile de prouver la réception des autres moyens de notification: Cass. 3e civ., 02.02.2022, 20-23.468). C’est la date d’envoi de la lettre qui compte : il faut qu’elle ait été postée à l’intérieur du délai de 10 jours. Il n’est pas nécessaire de motiver sa rétractation.
Effets de la rétractation :
Elle est irrévocable : l’acquéreur ne peut pas revenir sur sa rétractation.
S’il y a plusieurs acquéreurs, la rétractation par un seul d’entre eux fait tomber la vente pour tous.
L’avant-contrat est anéanti de manière rétroactive, il devient caduc.
Toutes les sommes versées doivent être restituées à l’acquéreur et il ne peut y avoir de commission d’agence.
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