Etape n°1 – Mise en vente du bien immobilier : l’émission de l’offre de vente, éventuellement par l’intermédiaire d’un agent immobilier, et son acceptation.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
LE MANDAT A L’AGENT IMMOBILIER
Forme : Le mandat donné à l’agent immobilier est obligatoirement écrit, sinon il pas droit à rémunération.
Contenu : Le mandat doit comporter certaines clauses, notamment :
- L’objet du mandat (donc le bien qui fait l’objet de la vente) ;
- Sa durée car il doit être limité dans le temps ;
Mais il est possible de prévoir une clause de reconduction tacite dans les mandats sans exclusivité, si elle est restreinte et est assortie d’une possibilité de dénonciation.
Si le mandat comporte une clause d’exclusivité, sa dénonciation est possible passé un délai de 3 mois et avec un préavis de 15 jours.
- La rémunération prévue : avec l’indication du montant et du débiteur.
Formalité : Puis le mandat doit obligatoirement être inscrit sur le registre de mandats (qui est un registre coté, tenu par ordre chronologique).
Sanction : à défaut, le mandat est nul et l’agent immobilier ne peut recevoir de rémunération.
Si le mandat est conclu hors agence, le vendeur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours. (Article L 221-18 du Code consommation)
L’OFFRE ET SON ACCEPTATION
Articles 1113 et suivants du Code civil
DEFINITION DE L’OFFRE
L’offre est une proposition de vente faite par un propriétaire qui en définit les conditions.
Peu importe son intitulé, même « proposition », elle peut être requalifiée.
Elle doit être :
- Précise, c’est-à-dire mentionner la chose et le prix ;
Par exemple, la mention « à débattre » ne constitue pas une offre
- Ferme, ce qui signifie qu’elle doit manifester la volonté du vendeur d’être lié en cas d’acceptation.
Par exemple, ce n’est pas le cas d’un mandat de recherche d’acquéreur contrairement au mandat de vente
DELAI DE L’OFFRE
L’offre doit être assortie d’un délai défini.
S’il n’y en a pas, elle est réputée faite pour un délai raisonnable, étant précisé que c’est le juge qui détermine la durée de ce délai raisonnable.
Par exemple, au moins le temps de la visite du bien ; mais pas 9 ans.
Désormais l’offre ne peut pas être rétractée avant l’expiration du délai fixé ou d’un délai raisonnable.
Notamment, le vendeur ne peut pas la retirer pendant son délai pour majorer le prix proposé.
→ Avant l’expiration de son délai :
La rétractation fautive de l’offre engage la responsabilité du vendeur.
A ce stade, il ne peut y avoir d’exécution forcée c’est-à-dire d’obligation de vendre car, contrairement à la promesse, il n’y a pas les éléments essentiels du contrat définitif. (Cass. 3e civ., 11.05.2023, n°22-11.287)
Il y aura donc seulement des dommages et intérêts, étant précisé que le préjudice indemnisable n’est pas la perte des avantages attendus du contrat, mais les frais exposés en vain.
→ Après l’expiration de son délai :
En revanche, après l’expiration du délai de validité ou d’un délai raisonnable, l’offre devient caduque.
Elle devient également caduque en cas :
- De décès de l’offrant (idem en cas de décès du destinataire de l’offre), contrairement à la promesse ;
- D’incapacité (mesure de curatelle ou de tutelle) ;
- D’acceptation par une personne, elle devient caduque à l’égard des acceptants postérieurs ;
Etant précisé que l’acceptation est la manifestation par l’acceptant de sa volonté d’être lié dans les termes de l’offre.
L’acceptation doit être pure et simple et intervenir avant l’expiration de l’offre, auquel cas elle oblige le vendeur à signer la promesse de vente. (Article 1583 du Code civil; Cass. 3e civ., 30.11.2022, n°21-24.436; Cass. 3e civ., 22.06.2023, n°22-16.498). Si l’acceptation est conditionnée par la signature d’un acte précisant les modalités de la vente, il ne s’agit que de pourparlers et la vente n’est pas parfaite. (Cass. 3e civ., 11.05.2023, n°22-11.287)
- De refus de l’offre.
Sur le même thème:
– Vente immobilière: la promesse de vente
– Vente immobilière: délai de réflexion, droit de rétractation
– Vente immobilière: l’acte de vente
– Vente immobilière: fiscalité (impôt sur la plus-value, droits d’enregistrement, frais de notaire)
