VENTE IMMOBILIERE: ACTE DE VENTE

Etape n°4 – Acte de vente :  principales annexes (diagnostics, fiche synthétique et état daté) à joindre et responsabilité du notaire.

HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

L’acte de vente, obligatoirement rédigé par un notaire qui en est responsable, reprend les clauses prévues par la promesse de vente conclue préalablement.

Il doit comporter certaines annexes, notamment le dossier de diagnostics techniques et, en matière de copropriété, la fiche synthétique.

 

LES PRINCIPALES ANNEXES A JOINDRE A L’ACTE DE VENTE

 

→ Le dossier de diagnostics techniques

Article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation

 

Les diagnostics à fournir dans le cadre d’une vente immobilière sont les suivants :

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE) sauf s’il s’agit d’un bien neuf (validité de 10 ans)
2. Diagnostic amiante (validité illimitée)
3. Diagnostic sur l’installation électrique si elle a plus de 15 ans (validité de 3 ans)
4. Diagnostic sur l’installation du gaz si elle a plus de 15 ans également (validité de 3 ans)
5. Diagnostic sur la présence de termites (validité de 6 mois)
6. Diagnostic état des risques et pollutions (ex ERNMT) de la zone où est située le logement (validité de 6 mois)
7. Diagnostic de surface loi carrez si le bien (appartement comme maison) est en copropriété
8. Diagnostic mérule s’il est situé dans une zone définie par arrêté préfectoral
9. Diagnostic termites s’il est situé dans une zone définie par arrêté préfectoral (validité de 6 mois)
10. Diagnostic assainissement si le bien n’est pas raccordé au réseau public (validité de 3 ans)
11. Diagnostic bruit dans les zones d’exposition au bruit des aéroports

 

A savoir : il est obligatoire de fournir le mesurage « loi Carrez » des lots de copropriété. (Article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Sanction :

• S’il n’y a aucun mesurage, la nullité de la vente peut être demandée par l’acquéreur – et lui seul – dans le délai d’un mois de la signature de l’acte de vente ;
• Si le mesurage est inexact, l’acquéreur peut agir en diminution de prix si la surface est inférieure de plus d’1/20^e à celle mentionnée ; ce pendant un délai d’un an à compter de la signature. Le vendeur, quant à lui, ne peut pas agir en augmentation du prix si la surface est supérieure (en revanche il pourrait disposer d’une action en rescision pour lésion).

 

→  Les documents spécifiques à fournir en cas de vente d’un lot en copropriété

Article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (depuis 2015)

 

→ Documents concernant l’organisation de l’immeuble :

• Fiche synthétique de la copropriété (données financières et techniques, article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) ;
• Règlement de copropriété, état descriptif de division et actes modificatifs publiés ;
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;

→ Informations financières :

• Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, payé par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente ;
• Sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
• Etat global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• Montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;

→ Carnet d’entretien de l’immeuble ;

→ Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;

→ Conclusions du diagnostic technique global (Article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation)

Leur remise peut être faite par voie dématérialisée si l’acquéreur l’accepte.

 

→ L’état daté

Le vendeur doit fournir un état daté de moins d’un mois à la date de la signature de l’acte.

Ce document fait le point sur les charges de copropriété liées au lot de copropriété.

Il comporte 3 parties :

• les sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires
• les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire vendeur
• les sommes qui devraient incomber à l’acheteur du lot.

Il indique les informations suivantes :

• Somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les 2 derniers exercices
• L’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés de charges par exemple).

L’état daté est facturé au copropriétaire vendeur (maximum  380 €).

 

NB : La répartition des charges de copropriété

Articles 6-2 et 6-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

 

Le texte prévoit la clé de répartition suivante :

• Le vendeur paie la provision du budget prévisionnel ;
• Les dépenses hors budget prévisionnel sont payées par celui qui est propriétaire lors de leur exigibilité ;
• La régularisation des provisions est versée à ou par celui qui est propriétaire lors de l’approbation des comptes.

 

Il est possible de prévoir un accord différent, mais il ne sera pas opposable au syndic.

Voici ce qui est le plus généralement prévu :

• Les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur ;
• Les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d’assister à l’assemblée à sa place (et quel que soit son vote). Le vendeur s’engage dans ce cas à lui donner un pouvoir pour le représenter dès qu’il reçoit sa convocation à l’assemblée générale.

 

QUELQUES VERIFICATIONS A FAIRE PAR LE NOTAIRE

 

En matière de copropriété, le notaire est tenu de consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire de l’acquéreur pour vérifier qu’il n’a pas été condamné pour infraction à la législation sur l’habitat indigne.

L’objectif est d’interdire les acquisitions aux marchands de sommeil. (Article 551-1 du Code de la construction et de l’habitation)

 

Le notaire doit également vérifier auprès du Syndic que l’acquéreur, son conjoint ou son partenaire de PACS, n’est pas déjà propriétaire dans l’immeuble et débiteur de charges de copropriété impayées.

Le syndic a un mois pour répondre.

S’il y a une dette, l’acquéreur dispose d’un délai de 30 jours pour l’apurer. Le syndic établit alors un certificat de paiement.

 

Si l’acquéreur est fiché ou débiteur, la vente est non avenue à ses torts.

 

LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE

 

Le notaire a deux obligations principales :

 

• Un devoir d’information et de conseil

Par exemple, le notaire qui mentionne dans son acte de vente que le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur et sait que cette affirmation est fausse, engage sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil. (Cass.1^ère civ., 22.09.2021, n°19-23.506)

 

• Assurer l’efficacité de son acte, c’est-à-dire rédiger des clauses valables qui vont pouvoir être effectivement appliquées.

Attention, il n’a pas à effectuer de vérifications techniques des déclarations des parties. Par exemple, le notaire n’a pas à vérifier la régularité de l’affichage de l’autorisation de transformation du garage en logement, vendu. (Cass. 1^ère civ., 08.09.2021, n°19-20676)  

 

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