Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, une fois le bien parachevé, il va être livré à son acquéreur. Il convient alors d’être attentif aux malfaçons et non-conformités qui doivent être actés dans le procès-verbal de livraison.
HÉMÉRA Avocats – Me Charlotte HOAREAU
Il s’agit du moment de la remise des clés par le promoteur, date à laquelle l’acheteur devient pleinement propriétaire.
L’acquéreur est alors convoqué en vue de la livraison du bien par Courrier recommandé avec demande d’avis de réception par le Promoteur.
Il ne s’agit pas de la réception des travaux de l’ouvrage proprement dit qui intervient en amont entre le promoteur et les constructeurs.
La livraison suppose que le logement qui va être livré est parachevé c’est-à-dire qu’il doit être complètement terminé. C’est le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents.
Le jour de la visite, il est conseillé de s’adjoindre les services d’un professionnel du bâtiment qui peut être un expert pour procéder à la visite en vue de la livraison.
Il est important de tout vérifier et sans que cela soit exhaustif : fonctionnement des serrures, nombre de clés remises, système de chauffage, robinets et débit d’eau, électricité et tableau électrique, VMC, fonctionnement des prises etc.
Il est en effet indispensable de mentionner les malfaçons ou non-conformité des travaux dans le cadre du procès-verbal de livraison établi contradictoirement avec le Promoteur. Tout ce qui est apparent doit y être mentionné.
il est toutefois possible de compléter ses constatations au titre des malfaçons et non-conformités dans le mois de la livraison.
L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour parfaire l’état des lieux et lister les malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception pour justifier des constatations dans le délai imparti.
Attention, si les malfaçons ne sont pas reprises, alors l’acquéreur doit impérativement saisir le juge dans le délai d’un an et un mois à compter de la livraison pour voir condamner le Promoteur. (Cass. 3e civ., 19.01.2022, n°21-10.022)
Ce sont des dispositions spécifiques par rapport au droit commun des vices cachés (étant précisé que l’acquéreur doit prouver que le dommage n’était pas apparent lors de la réception: Cass. 3e civ., 02.03.2022, n°21-10.753) qui permet d’agir dans les deux ans de la connaissance du vice.
Cela résulte de la combinaison des articles :
- 1642-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
- Et 1648 alinéa 2 du code civil : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »
Si des options ont été souscrites dans le cadre du contrat de réservations sur les types de matériaux etc. il est indispensable de vérifier leur conformité avec les demandes (ce qu’il est également possible de constater lors de différentes visites en cours de construction).
Il convient de noter qu’il existe des clauses d’équivalence ou de tolérance permettant au vendeur de remettre un équipement de marque et de qualité équivalente à celles prévues dans le contrat (cela permet de se prémunir des défaillances d’un fournisseur ou d’une interruption de fabrication).
Le solde du prix de vente correspondant en général à 5 % du prix est payable lors de la livraison du logement.
En cas de contestation sur la conformité du bien, l’acquéreur peut consigner jusqu’à 5% du prix de vente soit chez un notaire soit à la caisse des dépôts et consignation jusqu’à la réparation des désordres signalés (article R. 261-14 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation).
Il n’est pas nécessaire que les malfaçons ou les défauts de conformité aient un caractère substantiel puisque par hypothèse de tels défauts ne devraient même plus exister, passé le stade de l’achèvement.
Cela permet de garantir à l’acquéreur que le Promoteur réalisera les mises en conformité réclamées. A défaut, il peut demander au juge l’autorisation d’utiliser les fonds consignés pour faire effectuer les travaux nécessaires.
Par ailleurs, le vendeur ne peut refuser de remettre les clés à l’acquéreur si ce dernier a consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, le tribunal compétent peut être saisi.
Attention : en cas de non-conformité substantielle, il n’y a pas d’achèvement du logement et donc pas de livraison possible. Il n’y a donc pas de paiement du solde et pas de remise des clés, tant que le logement n’est pas conforme. L’acheteur peut demander la résolution de la vente, exemples : l’installation électrique ne fonctionne pas, il manque des fenêtres.
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