Une fois que toutes les conditions de la vente du logement à construire sont réunies, le contrat de vente est signé devant un notaire. L’acte doit comporter un certain nombre de mentions.
HÉMÉRA Avocats – Me Charlotte HOAREAU
CONTRAT DE VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Aux termes de l’article 1601-3 du Code civil (article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation), la vente en état futur d’achèvement est caractérisée par le transfert de propriété progressif de l’immeuble à l’acquéreur et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.
Le projet de contrat de vente doit être notifié au moins un mois avant la date de signature (projet et annexes).
L’acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Le vendeur s’engage à lui livrer le logement dès que les travaux de construction sont achevés.
En principe, lorsque les parties souhaitent apporter des modifications au contrat initial, celles-ci doivent faire l’objet d’un avenant notarié en raison de la règle du parallélisme des formes. En pratique toutefois cette règle n’est guère respectée, surtout s’agissant de modifications mineures de l’immeuble ou affectant simplement les finitions.
Pourtant, le défaut de respect de la forme notariée n’est pas sans danger, car la jurisprudence considère alors que l’engagement de l’accédant est nul et que le vendeur ne peut en exiger le paiement. Pour atténuer la rigueur de cette solution, la Cour de cassation semble toutefois considérer qu’à défaut d’avenant notarié, un acte écrit sera suffisant.
PAIEMENT DU PRIX
L’article 1601-3 du Code civil prévoit que le paiement du prix par l’acquéreur se fera « à mesure de l’avancement des travaux ». Cette disposition, destinée à protéger l’accédant en cas de panne financière, est impérative dans le secteur protégé et les modalités de paiement du prix font alors l’objet d’une réglementation précise sous la forme d’une « grille des paiements ».
Cette grille des paiements est établie de la façon suivante par l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation :
- 35 % à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;
- 100 % à la livraison.
En l’absence de réserves quant à la conformité du logement par rapport à l’acte de vente, les 5 % restants sont versés à la livraison du logement. Dans le cas contraire, ils peuvent être versé à titre de garantie auprès de la caisse des dépôts et consignations.
CONTENU DU CONTRAT DE VENTE
Information concernant les parties
Le contrat de vente doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
Le vendeur doit fournir à l’acheteur une garantie financière de remboursement (GFR): Garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier…) de rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d’une vente pour défaut d’achèvement ou une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA): Garantie faite par un établissement (bancaire, financier…) d’avancer les sommes nécessaires pour l’achèvement des travaux. La GFR ou la GFA peuvent être mises en œuvre par l’acheteur en cas de défaillance financière du vendeur. Cette défaillance est caractérisée par une insuffisance de trésorerie nécessaire à l’achèvement de l’immeuble.
GFA : il s’agit d’une garantie bancaire par laquelle l’établissement financier s’engage, en cas de défaillance du promoteur à faire l’avance des fonds nécessaires à l’achèvement des travaux.
GFR : il s’agit d’une garantie de la banque, en cas de non-achèvement, les sommes déjà versées sont remboursées et la vente est annulée.
Informations concernant le logement
Le contrat de vente doit indiquer les informations suivantes :
- Adresse du logement
- Descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes (consistance, caractéristiques techniques, matériaux)
- Situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier conforme au contrat de réservation
- Description des travaux que l’acquéreur a décidé d’exécuter lorsque la vente est précédée d’un contrat préliminaire (travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir)
Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente :
- Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété
- Attestation de l’assurance dommage-ouvrage souscrite à l’ouverture du chantier
- Plan côté et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement
- Plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de l’ensemble immobilier, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux lorsque le logement se situe dans cet ensemble
- État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit
Informations concernant la vente
Le contrat de vente doit indiquer les éléments suivants :
- Le prix de vente prévisionnel ainsi que les conditions de révision du prix et l’échelonnement des paiements comme vu précédemment.
- Les conditions de récupération du dépôt de garantie, dans le cas où l’acheteur renonce à l’achat.
- La date d’achèvement du logement
- La date de livraison des travaux. Il est préférable de l’exprimer en mois et de prévoir les éventuelles pénalités en cas de retard.
- Le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues et notamment le permis de construire
- Conditions d’exercice du droit de réflexion si pas de contrat préliminaire (le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende d’un montant maximum de 15 000 €)
SIGNATURE ET NOTIFICATION DU CONTRAT DE VENTE
Le contrat de vente doit être réalisé et signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l’acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.
Le notaire en garde un original, appelé la minute et doit en remettre une copie à l’acquéreur qui doit la conserver
Le contrat de vente doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.
Si le contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement d’acheter le bien immobilier. Comme pour le contrat de réservation, ce délai commence à courir le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant, comme toute computation de délais en matière civile.
La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.
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