Sans attendre la fin du bail, le bailleur peut également saisir le Juge pour obtenir sa résiliation anticipée et l’expulsion de son locataire.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
LA MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE DU BAIL
Articles 4 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Le plus souvent, le bail comporte une clause résolutoire qui implique une résiliation automatique du contrat en cas d’inexécution par le locataire de l’une des cinq obligations listées par la loi :
- Le défaut de paiement des loyers,
- Le défaut de paiement des charges,
- Le défaut de paiement du dépôt de garantie,
- Le défaut d’assurance des risques locatifs,
- Des troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.
En pratique, la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail se déroule en deux étapes ; le bailleur doit :
- D’abord faire signifier à chaque locataire, par acte d’huissier, un commandement d’avoir à remplir ses obligations, visant la clause résolutoire du bail.
Sur la forme, le commandement doit comporter de nombreuses mentions, sous peine de nullité si le locataire justifie d’un grief.
Notamment, en cas d’impayé, le commandement doit comporter décompte ventilant les loyers et charges pour que le locataire identifie précisément les défauts de paiement qui lui sont reprochés.
En cas de cautionnement, le commandement doit être dénoncé à la caution sous 15 jours, à défaut de quoi elle ne sera pas tenue des intérêts de retard.
- Puis, si le locataire ne s’est pas mis en conformité sous un délai de deux mois, l’assigner devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire.
L’audience ne peut se tenir qu’après l’expiration d’un délai de deux mois car, sous peine de nullité de la procédure, l’assignation doit être notifiée au préfet, lequel va organiser une enquête sociale sur la situation du locataire.
Si l’infraction est établie, le juge ne peut pas en apprécier la gravité : il est tenu de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Toutefois, il peut en neutraliser les effets :
→ Soit en accordant au locataire des délais pour se mettre en conformité, ce qui suspend les effets de la clause résolutoire.
Par exemple des délais de paiement peuvent être accordés sur 36 mois maximum.
- Si l’échéancier est respecté, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
- S’il ne l’est pas, elle reprend ses effets et l’expulsion peut être engagée, sans nécessité de retourner devant le juge.
→ Le juge peut également écarter l’application de la clause résolutoire s’il estime qu’elle est mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur, par exemple pour une infraction mineure.
S’il ne l’écarte pas ou ne la suspend pas, le juge ordonnera l’expulsion du locataire.
LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL
Pour les autres infractions, le bailleur peut également saisir directement le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail.
Il n’est pas nécessaire de faire délivrer un commandement préalable et d’attendre l’expiration du délai de deux mois prévu en matière de commandement de payer.
Toutefois, il reste préférable d’adresser une mise en demeure préalable au locataire pour prouver la recherche préalable d’une solution amiable, imposée avant la saisine du Juge.
L’issue est moins certaine car le juge dispose ici d’un pouvoir d’appréciation.
Il devra alors prouver que la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, et qu’elle perdure car le juge l’apprécie au moment où il statue.
L’appréciation se fait au cas par cas.
Par exemple, ont été retenues comme fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation d’un bail :
- le fait que le locataire n’occupait plus le logement (laissé à son fils ou utilisé seulement comme résidence secondaire),
- le fait qu’il le sous-loue sans autorisation par son bailleur,
- des violences commises par le locataire sur le personnel du bailleur.
LA RESOLUTION UNILATERALE DU BAIL
Enfin, un nouvel outil pour mettre un terme au bail, depuis 2016 : la résolution unilatérale.
C’est un mécanisme en deux temps :
- Il faut d’abord mettre en demeure le locataire d’avoir à cesser son infraction dans un délai raisonnable avec la difficulté d’apprécier le caractère raisonnable
- ensuite, à défaut d’exécution, il faut lui notifier la résolution du contrat.
Là également, il faut justifier d’un manquement d’une gravité suffisante.
En effet, si le bailleur veut faire expulser le locataire, il lui faudra saisir le Juge des contentieux de la protection, devant lequel le locataire peut contester la gravité du manquement qui lui est reproché.
Si le juge estime que l’infraction ne justifie pas la résolution, il peut condamner le bailleur au paiement de dommages et intérêts, voire à l’exécution du bail.
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