Assemblées générales des copropriétaires: leurs règles d fonctionnement ont été assouplies par la réforme « ELAN » du droit de la copropriété
HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU
Son décret n°2019-650 du 27 juin 2019
Ainsi que l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant reforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
Applicables depuis le 1er juin 2020 modifient considérablement le droit de la copropriété, notamment les règles de fonctionnement des assemblées générales, en insérant la jurisprudence et en créant le code de la copropriété.
ORGANISATION DES ASSEMBLEES GENERALES DES COPROPRIETAIRES
→ Affichage : un affichage informant les copropriétaires de la prochaine AG et leur rappelant la possibilité de faire inscrire des points à l’ordre du jour, est obligatoire. Il doit être réalisé dans un délai raisonnable. Mais ce n’est pas à peine de nullité de la convocation.
→ Vote : Pour lutter contre l’absentéisme des copropriétaires en assemblées générales, il est désormais possible de participer aux AG par visioconférence ou encore par vote par correspondance. Dans ce dernier cas, le copropriétaire remplit un formulaire avec ses consignes de vote sur les résolutions figurant à l’ordre du jour et l’envoie au syndic avant la date de l’AG. Ces deux remèdes ont leurs limites :
- La visioconférence peut rencontrer des problèmes de coupure des transmissions (Est-ce que ça n’ouvrira pas de nouveaux motifs de contestations de l’AG ?) ;
- Contrairement au vote lors de l’AG, le vote par correspondance n’est pas donné au vu des débats qui éclairent le votant. De plus, s’il ne peut pas se déplacer, le votant pouvait déjà envoyer un pouvoir pour se faire représenter aux assemblées générales.
→ Délégation de pouvoirs : avant un propriétaire ne pouvait pas recevoir plus de trois mandats (délégations de pouvoirs des autres copropriétaires) si le total des voix (la sienne et celles de ses mandants) ne dépassait pas 5%. Le seuil a été porté à 10% de la totalité des voix.
Concernant les mandats en blanc donnés au syndic (pouvoirs sans mention d’un nom) : le syndic doit les remettre au Président du Conseil syndical qui les distribue ; S’il n’y a pas de conseil syndical, c’est le président de séance qui les distribue aux copropriétaires de son choix. Le syndic ne peut pas les distribuer lui-même, ni voter au nom des mandants. Cela pour éviter que le syndic choisisse les votants parmi ses « alliés ».
→ La feuille de présence doit être certifiée par le président élu, donc après son élection.
→ Le délai de notification du PV d’AG par le syndic aux copropriétaires est passé de 2 à 1 mois (mais sans sanction).
VOTE DES COPROPRIETAIRES
Abaissement des majorités : certaines décisions sont passées de la majorité de l’article 25 à celle de l’article 24.
Par exemple, la suppression des vide-ordures, l’autorisation d’accès de l’immeuble aux forces de l’ordre
Le mécanisme de la passerelle est élargi : toutes les décisions relevant de l’article 25 ou de la majorité des voix des copropriétaires, y compris pour les travaux d’amélioration et d’individualisation de la fourniture d’eau, de rénovation énergétique. Finalement, avec 1/3 des votes favorables en première lecture, on pourra tout décider à la majorité simple de l’article 24.
RAPPEL: LES DIFFERENTES MAJORITES AUX ASSEMBLEES GENERALES DES COPROPRIETAIRES
| ARTICLE 24 | ARTICLE 25 | ARTICLE 26 | ARTICLES 1, 11, 26, 41 | |
| Majorité | Simple | Absolue | Double majorité | Unanimité |
| Mécanismes | Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Majorité des ¾ des voix de tous les copropriétaires | Toutes les voix de tous les copropriétaires |
| Domaines | Décisions sur l’administration de la copropriété, sur la gestion des parties communes et des équipements collectifs, décisions sur les travaux d’entretien et les réparations | Délégations de pouvoirs de l’AG, exécution de travaux par les copropriétaires, désignation, révocation du syndic et des membres du conseil syndical, actes de disposition imposés, modifications de la répartition des charges… | Achats et ventes volontaires, établissement, modification du règlement de copropriété, surélévation, constructions nouvelles… | Modifications de la répartition des charges, modifications à l’immeuble, souscription d’emprunt par le SDC, décisions avec incidences sur les parties privatives, vente de parties communes |
| Liste | Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
Travaux rendus obligatoires par la loi Travaux de restauration immobilière Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, s’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble Suppression des vide-ordures pour hygiène Adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires Diagnostic technique global de l’immeuble aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux Autorisation permanente de la police ou de la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes Décision d’équiper les emplacements de stationnement de bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables Autorisation d’un copropriétaire d’effectuer à ses frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes Décision d’installation d’accès aux services nationaux en clair de télévision mode numérique Décision d’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique Décision de basculement de l’analogique vers le numérique Diagnostic de performance énergétique ou audit énergétique dans le cadre d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique Travaux pour le stationnement sécurisé des vélos Travaux d’installations électriques intérieures et extérieures permettant la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables Travaux d’individualisation d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire |
Délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical
Autorisation de copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble Désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical Actes de disposition sur les parties communes, lorsqu’ils résultent d’obligations légales ou réglementaires (cours communes, servitudes ou cession de droits de mitoyenneté) Modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une partie privative Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre Modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles Installation d’une station radioélectrique, installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble Délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires Installation ou modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement pour la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage Autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes Travaux comportant transformation, addition ou amélioration Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau |
Actes d’acquisition immobilière et actes de disposition
Modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes Suppression du poste de concierge ou de gardien et vente du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat Ventes de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour accès aux services publics, de l’accès aux soins, du logement, des mobilités, de la mobilisation pour les quartiers prioritaires de la politique de la ville et les quartiers urbains en difficulté, de la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, de la transition écologique, du développement économique ou du développement des usages numériques |
Suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien si la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives
Souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés Décisions prises à l’occasion d’une consultation écrite des copropriétaires Convention dérogeant expressément au statut de la copropriété dans les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers à destination totale autre que d’habitation Répartition des charges sauf disposition contraire |
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– Visioconférence du 30 mars 2021 sur la réforme ELAN du droit de la copropriété
