Si la propriété ne se perd pas par le non-usage (Article 2227 du Code civil), elle peut se perdre par l’usage du bien par une autre personne.
Ainsi, la prescription acquisitive (usucapion) permet de devenir propriétaire d’un bien, notamment immobilier, par l’effet du temps, sans bourse délier.
HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Me Isabelle MOREAU
LE PRINCIPE DE L’USUCAPION
Celui qui est en possession d’un bien immobilier depuis plus de trente ans, même sans titre de propriété et même de mauvaise foi, peut faire établir son droit de propriété sur ce bien.
A cet effet, il doit engager une action devant le Tribunal judiciaire pour faire reconnaître son droit de propriété par prescription acquisitive.
La preuve de cette possession peut se faire par tous moyens : témoignages (attestation Cerfa), acte de notoriété acquisitive (acte du notaire qui constate l’acquisition du bien par usucapion), constat de l’occupation par un commissaire de justice, domiciliation à l’adresse du bien, souscription d’un contrat d’assurance du bien, réalisation de travaux sur le bien, paiement de la taxe foncière, mise en location du bien par le possesseur, procès-verbal de bornage, etc.
LES CONDITIONS POUR POUVOIR BENEFICIER DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE
L’usucapion exige que la possession du bien remplisse plusieurs conditions cumulatives :
1ère condition: une possession continue
Le possesseur doit accomplir ses actes de possession régulièrement (mais pas nécessairement 100% du temps).
Par exemple, l’usucapion est reconnue au profit de celui qui fait procéder à des coupes de bois régulières sur un terrain. (Cass. 3e civ., 09.12.1970, n°69-10.918, BC III n°686)
Pour faciliter la preuve de l’exercice continu de la possession, il existe une présomption de continuité : celui qui prouve l’ancienneté de sa possession est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire. (Article 2264 du Code civil)
En conséquence, la prescription acquisitive ne peut pas s’appliquer aux servitudes discontinues.
Par exemple, il n’est pas possible de prescrire un droit de passage (Article 691 du Code civil. Cass. 3e civ., 04.07.2001, n°99-12-425), mais son assiette, c’est-à-dire son tracé peut l’être (Cass. 3e civ., 27.10.2004, n°03-14.603)
Attention, pour bénéficier de la prescription acquisitive, il faut être encore en possession du bien au moment de l’action en justice.
2e condition: une possession ininterrompue
Le possesseur ne doit pas être privé de sa possession par une autre personne (propriétaire ou tiers) qui exercerait également des actes de possession privant le possesseur de sa jouissance du bien pendant plus d’un an. (Article 2271 du Code civil)
Il est précisé que la transmission de la possession n’entraîne pas d’interruption. Le possesseur actuel peut donc se prévaloir de la possession de son prédécesseur auprès duquel il a acheté ou reçu le bien : c’est le principe de la jonction des possessions. (Article 2265 du Code civil)
En cas d’interruption, le délai déjà acquis s’efface et un nouveau délai court. (Article 2231 du Code civil)
A noter, le délai de prescription peut être suspendu. Dans ce cas, on cesse de comptabiliser le délai pendant la durée de la suspension, tout en conservant le bénéfice du délai précédemment acquis. (Article 2230 du Code civil)
Les motifs de suspension sont :
- La force majeure qui entraîne une impossibilité absolue d’agir : guerre, propriétaire qui ignore qu’il l’est (Cass. 1ère, 19.12.1989, n°88-12.205)
- En cas d’incapacité: lorsque le propriétaire est mineur ou encore lorsqu’il est majeur sous tutelle (Article 2235 du Code civil)
- Pendant le mariage ou le PACS entre le propriétaire et le possesseur (Article 2236 du Code civil)
- Pendant une procédure de conciliation. (Article 2238 du Code civil)
3e condition: une possession paisible
La prescription acquisitive ne peut pas bénéficier à celui qui prend possession d’un bien par la force, physique ou morale. (Article 2263 du Code civil)
4e condition: une possession publique
Le possesseur doit montrer ses actes matériels de possession, sans les dissimuler, et surtout pas à celui qu’il estime être le véritable propriétaire.
Par exemple, celui qui utilise une cave accessible depuis sa cuisine mais située sous l’immeuble voisin, exerce une possession clandestine qui ne lui permet pas de revendiquer l’usucapion. (Cass. 1ère civ., 04.05.1965, n°63-12.619, BC I n°294)
En conséquence, la prescription acquisitive ne peut pas s’appliquer aux servitudes non-apparentes, telles qu’une canalisation souterraine (Cass. 3e civ., 17.06.2021, n°20-19.968), mais seulement aux servitudes apparentes comme une vue percée dans un mur (Cass. 3e civ., 21.04.2022, n°21-12.240: acquisition par la prescription d’une servitude de vue malgré le défaut d’autorisation du percement par l’AG des copropriétaires et l’absence de déclaration d’urbanisme).
5e condition: une possession non équivoque
Le possesseur doit avoir la volonté de se comporter comme le propriétaire exclusif du bien. Il ne doit pas y avoir de doute sur le fait qu’il entend en avoir la propriété.
La possession équivoque est celle qui repose sur des actes qui vont s’expliquer autrement que par la volonté de se comporter comme un propriétaire, des actes qui sont la conséquence de l’exercice d’un droit de jouissance par exemple, comme un contrat de location.
De même, si l’entrée en possession d’un bien résulte d’une simple tolérance du véritable propriétaire, la possession est équivoque. (Article 2262 du Code civil)
Par exemple, il ne peut y avoir d’usucapion d’un terrain dont l’occupation est autorisée à titre de tolérance par un acte sous seing privé. (Cass. 3e civ ., 22.11.20211, n°08-19.400)
6e condition: une possession à titre de propriétaire
Le possesseur doit se comporter comme le véritable propriétaire du bien, et non comme un simple détenteur. Il existe une présomption de possession à titre de propriétaire. (Article 2256 du Code civil)
Cela implique qu’on ne peut pas prescrire contre son titre. Le locataire, l’usufruitier ne peuvent pas donc bénéficier de la prescription acquisitive, même si le propriétaire est décédé sans héritiers et que sa succession est restée vacante pendant plus de trente ans. (Cass. 3e civ., 26.11.2008, n°07-17836)
LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE ABREGEE
Il est à noter que celui qui possède le bien :
- de bonne foi (c’est-à-dire qu’il croit légitimement en être propriétaire)
- et avec un juste titre (à savoir un acte de transfert de propriété mais qui ne vient pas du véritable propriétaire)
Peut bénéficier d’un délai de prescription acquisitive réduit à 10 ans.
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