Une malfaçon est également appelée dans le langage juridique du droit de la construction un “désordre”. Il s’agit d’un défaut dans vos travaux résultant d’une mauvaise exécution de la part du constructeur.
HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Me Charlotte HOAREAU
QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU CONTRUCTEUR?
L’article 1792-1 du code civil dispose que :
« Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »
Les constructeurs ont une obligations de résultats à votre égard.
Ils doivent réaliser les travaux prévus contractuellement soit dans le cadre d’un contrat à proprement parlé, soit dans le cadre d’un devis.
Il est donc très important d’être vigilants sur les documents contractuels qui vous lie et ne jamais accepter de voir démarrer des travaux sans document contractuel encadrant les engagements du constructeur et le prix convenu.
Les travaux réalisés doivent être conformes aux règles de l’art, à défaut, sa responsabilité contractuelle peut être engagée en cas de survenance de désordres.
Tenu d’une obligation de conseil, il doit également vous informer des risques des choix pour lesquels vous pourriez opter surtout si ce ne sont pas les travaux qu’il a préconisé.
Les constructeurs donc responsables envers le maître de l’ouvrage (celui pour qui est réalisé l’ouvrage ou les travaux donc vous) des désordres ou malfaçons pouvant affecter l’ouvrage ainsi commandé et qu’il a réalisé.
Ils peuvent en revanche demander leur mise hors de cause, s’ils sont en mesure de démontrer que le désordre est lié à une cause étrangère à leur intervention.
En revanche, par définition vous ne contractez pas avec les sous-traitants et ils ne sont donc pas considérés comme constructeurs à votre égard au sens de cet article.
QUELLES SONT LES ASSURANCES OBLIGATOIRES?
Il existe deux type d’assurances obligatoires :
L’article L241-1 du code des assurances dispose que :
“Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.
A l’ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité. Tout candidat à l’obtention d’un marché public doit être en mesure de justifier qu’il a souscrit un contrat d’assurance le couvrant pour cette responsabilité.
Tout contrat d’assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance.”
Il en résulte que tout constructeur doit souscrire une assurance responsabilité civile décennale dès l’ouverture du chantier.
Il est impératif d’en obtenir une copie.
L’article L242-1 du code des assurances dispose que :
“Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.
Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.
L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l’assuré la fixation d’un délai supplémentaire pour l’établissement de son offre d’indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l’alinéa qui précède est subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.
Toute entreprise d’assurance agréée dans les conditions fixées par l’article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article.”
Et l’article L 242-2 du code des assurances dispose que :
“Dans les cas prévus par les articles 1831-1 à 1831-5 du code civil relatifs au contrat de promotion immobilière, ainsi que par les articles L. 222-1 à L. 222-5 du code de la construction et de l’habitation les obligations définies aux articles L. 241-2 et L. 242-1 incombent au promoteur immobilier. »
Il en résulte que toute personne qui fait réaliser des travaux de construction et qui agit en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire doit souscrire une assurance dommage ouvrage
Cependant, il doit s’agir de travaux spécifiques qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage (travaux de rénovation, construction ou réhabilitation) ou qui peuvent rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Ce sont les cas dans lesquels l’assurance décennale va trouver à jouer.
A LA FIN DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION VOUS DEVEZ LES RECEPTIONNER
Vous serez convoqué par le constructeur pour réceptionner l’ouvrage.
Il est conseillé de s’adjoindre les services d’un professionnel du bâtiment qui peut être un expert pour procéder à la visite.
Il est important de tout vérifier.
Il est en effet indispensable de mentionner les malfaçons ou non-conformité des travaux dans le cadre du procès-verbal de réception (il s’agit de réserves) établi contradictoirement avec le Constructeur. Tout ce qui est apparent doit y être mentionné.
Vous pouvez normalement consigner, en cas de réserve 5% du prix soit chez un notaire soit à la caisse des dépôts et consignation jusqu’à la réparation des désordres signalés. (article R. 261-14 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation)
Il est également possible d’invoquer ce qu’on appelle l’exception d’inexécution prévue à l’article 1217 du code civil qui dispose que :
« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »
Cela vous permet de suspendre l’exécution de vos propres obligations en cas de négligences du constructeur.
Il n’est pas nécessaire que les malfaçons ou les défauts de conformité aient un caractère substantiel puisque par hypothèse de tels défauts ne devraient même plus exister.
A défaut d’intervention il pourra être demandé au juge l’autorisation d’utiliser les fonds consignés pour faire effectuer les travaux nécessaires.
Par ailleurs, il ne peut pas vous être interdit le droit d’occuper le logement même si vous avez émis des réserves et si vous avez consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, le tribunal compétent peut être saisi.
La consignation sera débloquée lorsque les réserves auront été levées dans le cadre d’un procès-verbal de levée des réserves.
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