Les travaux de construction réalisés doivent être conformes aux règles de l’art, à défaut, sa responsabilité contractuelle peut être engagée en cas de survenance de désordres.
HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Me Charlotte HOAREAU
A compter du jour de la réception, les constructeurs sont astreints à différents types de garanties.
La date de réception des travaux fait courir le point de départ des différentes garanties des constructeurs que le propriétaire peut actionner en cas de malfaçons.
Il est conseillé d’obtenir la copie du Procès-verbal de réception intervenu.
Les constructeurs sont tenus par différents types de responsabilité :
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La Garantie de parfait achèvement : un an à compter de la réception des travaux
Elle garantit donc les désordres ou malfaçons apparaissant dans l’année de la réception de l’ouvrage.
Elle est prévue à l’article 1792-6 du code civil qui dispose que :
« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.
En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »
Elle garantit les défauts de construction et de conformité apparents dans le cadre des constructions mais aussi de tous contrat de louage d’ouvrage (contrat par lequel une partie s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elle, article 1710 du code civil).
L’entreprise qui a réalisé les travaux doit dans ce cadre réparer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux.
Les désordres sont à signaler à l’entreprise :
- dans le cadre des réserves mentionnées au Procès-verbal de réception pour ceux qui sont apparents.
- Dans le cadre d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception par la suite
A défaut d’intervention de l’entreprise dans le délai fixé, le propriétaire peut saisir le Tribunal pour que l’entreprise soit condamnée à réaliser les travaux, et ce sous astreinte pour que la demande soit coercitive.
Attention car la mise en demeure ne suspend pas la prescription contrairement à l’assignation en justice et donc même si la décision intervient après le délai d’un an mais que le Tribunal a été saisi dans le délai, le constructeur sera tenu.
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La Garantie biennale ou dite de bon fonctionnement : deux ans à compter de la réception des travaux
Elle est prévue à l’article 1792-3 du code civil qui dispose :
« Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »
L’entreprise qui a réalisé les travaux doit réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux.
Il s’agit de tous les éléments d’équipement qui peuvent être dissociables donc enlevés sans dégrader le bâti (=volets roulants ; robinets ; carrelage/moquette ; chaudière ; ballon ; interphone ; plomberie etc.).
Pour faire jouer la garantie biennale, vous devez sans attendre adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l’entreprise concernée :
- en indiquant les désordres
- et en lui demandant d’intervenir à ses frais au plus vite sous un délai fixé dans la demande
A défaut d’intervention de l’entreprise dans le délai fixé, le propriétaire peut saisir le Tribunal pour que l’entreprise soit condamnée à réaliser les travaux, et ce sous astreinte pour que la demande soit coercitive.
Il est possible d’augmenter contractuellement la durée de cette garantie, mais à défaut, c’est le délai de deux ans qui s’applique.
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La Garantie décennale : dix ans à compter de la réception des travaux
Elle est prévue à l’article 1792-4-1 du code civil qui dispose que :
« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »
Ce délai de 10 ans à compter de la réception est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger contractuellement.
L’entreprise doit réparer les désordres survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux. Cependant, il ne s’agit pas de tous les désordres, il s’agit de ceux qui :
- compromettent la solidité de l’ouvrage (risque d’effondrement, danger pour les personnes)
- ou qui le rendent impropre à sa destination
Là encore, il convient d’écrire en courrier recommandé à l’entreprise concernée pour lui faire part des désordres et solliciter son intervention.
A défaut d’intervention de l’entreprise dans le délai fixé, le propriétaire peut saisir le Tribunal pour que l’entreprise soit condamnée à réaliser les travaux, et ce sous astreinte pour que la demande soit coercitive.
Il convient également de déclarer les désordres à l’assurance dommages-ouvrage qui permet une indemnisation rapide des désordres s’ils entrent bien dans le cadre de la garantie décennale ou biennale.
L’assurance dommage ouvrage permet en effet d’obtenir un préfinancement de la réparation des désordres sans attendre de savoir qui est responsable (souvent dans le cadre d’une expertise longue et coûteuse)
Elle peut être mise en œuvre avant la réception si vous avez mis en demeure le locateur d’ouvrage et qu’elle est demeurée infructueuse, si le contrat est résilié pour inexécution de ses obligations
Elle peut aussi être mise en œuvre après la réception des travaux, toujours après une mise en demeure demeurée infructueuse, si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations
Le constructeur est toujours responsable mais c’est l’assureur qui fera ensuite le recours.
La procédure est donc après l’apparition d’un désordre : mise en demeure de l’entrepreneur / absence de réponse de sa part / déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage qui dispose alors de 90 jours pour vous faire une offre d’indemnisation que vous êtes libre d’accepter ou refuser (cela peut aller jusqu’à 135 jours par décision motivée et acceptée par l’assuré, en cas de difficulté technique). Il doit vous informer dans un délai de 60 jours de sa décision quant au principe de la mise en jeu de la garantie.
Le versement doit intervenir dans les 15 jours.
Vous ne pouvez alors pas saisir le juge (expertise, référé, fond).
En revanche, vous n’êtes pas obligé d’actionner la garantie dommages ouvrage et vous pouvez alors assigner le constructeur au titre de ses garanties.
4. La Garantie contractuelle de droit commun
Lorsque les désordres ne relèvent d’aucune des garanties énoncées précédemment, alors il est possible d’engager la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur.
Elle peut être mise en œuvre avant la réception pour des désordres apparaissant avant ou après pour des désordres qui ne relèverait pas de la garantie décennale puisqu’il faut pour cela entrer dans une des deux conditions précitées.
Là encore, il convient d’écrire en courrier recommandé à l’entreprise concernée pour lui faire part des désordres et solliciter son intervention.
A défaut, il convient de saisir le tribunal compétent.
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