La SCI est un outil qui permet de transmettre son patrimoine immobilier en économisant des droits de succession et en en conservant le contrôle.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
LA DONATION DES PARTS DE LA SCI
La société civile immobilière permet notamment de transmettre progressivement ses parts sociales et donc les droits attachés dans son patrimoine immobilier.
Cela a pour avantage de limiter les droits de succession qui seraient dus dans le cadre d’une transmission unique, notamment lors du décès.
En effet, les cessions de parts bénéficient des abattements prévus pour les donations, à savoir actuellement 100.000 € tous les 15 ans pour les donations d’un parent à son enfant. (Article 779 du Code général des impôts)
Sachant que l’évaluation des parts ne correspond pas à la valeur du patrimoine de la SCI.
En pratique, on applique une décote de 5 à 20% qui va être liée :
- au montant du passif (c’est-à-dire les dettes de la société à l’égard de la banque, de ses associés)
- à la détention indirecte
- le cas échéant, à la détention minoritaire.
LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE DES PARTS DE SCI
La transmission donc indirecte puisqu’il s’agit de parts sociales, peut également intervenir en démembrement de propriété. Ce qui permet de donner davantage puisque le droit démembré est évalué selon un barème (Article 669 du Code général des impôts) (Voir le simulateur).
Le plus souvent, les parents donnent la nue-propriété et conservent l’usufruit, c’est-à-dire un droit de jouissance des parts et non un droit de propriété, ce qui leur permet de continuer à percevoir les revenus (et ce sont eux qui seront taxables à l’IFI).
En cas de démembrement : l’usufruitier n’est pas assimilé à un associé, il n’a qu’un droit de jouissance des parts et non de propriété.
La SCI est alors un instrument particulièrement souple qui permet aux parents de conserver la mainmise sur la gestion du bien immobilier, par exemple avec des clauses des statuts prévoyant :
- que seul l’usufruitier a le droit de vote; (en principe il appartient au nu-propriétaire sauf pour l’affection du résultat (Article 1844 du Code civil)) ;
- une réversion de l’usufruit à l’époux survivant en cas de décès de l’un d’eux ;
- Une limitation des possibilités de révocation du gérant de la SCI ;
- Un aménagement des règles de vote pour permettre la vente de biens immobiliers sans l’accord des enfants…
LA PROPRIETE CROISEE DES PARTS DE SCI
Il y a également la technique de la propriété croisée qui permet de :
– limiter les droits de succession, notamment entre concubins qui sont taxables à un taux de 60%,
– et d’assurer un droit de jouissance du logement au survivant.
Le schéma est que chacun est nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l’autre. Lors du décès de l’autre, son usufruit s’éteint. Le survivant devient plein propriétaire de la moitié des parts et reste usufruitier de l’autre moitié.
Là encore, l’idéal est de prévoir que les deux associés soient cogérants et de rédiger des statuts qui donnent le maximum de pouvoirs à l’usufruitier.
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