La société civile immobilière a pour avantage la souplesse de gestion d’un patrimoine à plusieurs.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
LA FLEXIBILITE POUR LES PRISES DE DECISION
La société civile immobilière est d’abord un outil de gestion à plusieurs, intéressant pour gérer le patrimoine familial.
Les règles de majorité nécessaires pour le vote des décisions des associés sont flexibles.
Elles sont prévues par les statuts qui fixent des règles de majorité plus ou moins souples selon le type de décision à prendre. Si rien n’est prévu, on regarde les pouvoirs du gérant. Au-delà, il faudra l’unanimité des associés. (Article 1852 du Code civil)
En cas de divergences entre associés, il va être plus difficile de forcer par exemple à vendre l’immeuble, contrairement au régime de l’indivision qui est le régime applicable par défaut à une propriété à plusieurs. En effet, selon le célèbre article 815 du Code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».
Ainsi, sous le régime de l’indivision, les pouvoirs des indivisaires dépendent du type d’acte :
- Les actes conservatoires (comme des travaux d’étanchéité, de réfection du bien) : peuvent être accomplis par un indivisaire seul, sans avoir à recueillir l’accord préalable des autres ;
- Les actes d’administration, de gestion (telle conclusion d’un bail d’habitation ou encore vente du bien pour payer les dettes de l’indivision) relèvent de la majorité des 2/3 des indivisaires ;
- Enfin, les actes de disposition (c’est-à-dire la vente) exigent l’unanimité des indivisaires. (Articles 815-2 et 3 du Code civil)
Cela dit, l’indivision peut se rapprocher du fonctionnement d’une SCI si les associés rédigent une convention d’indivision (qui durée de 5 ans et publiée au Service de publicité foncière (Article 1873-2 du Code civil)).
L’ENCADREMENT DE L’ARRIVEE DE NOUVEAUX ASSOCIES
De plus, la SCI a pour avantage d’encadrer l’entrée de nouveaux associés par un agrément.
Cela signifie que si un associé souhaite vendre ses parts sociales, il devra recueillir l’accord préalable des autres associés (Article 1861 du Code civil) à la majorité prévue par les statuts.
Il existe une exception prévue par la loi : en cas de vente aux ascendants ou descendants du cédant. Dans ce cas, l’agrément des autres associés n’est pas requis, sauf là encore si les statuts prévoient le contraire.
Il est également possible de prévoir par les statuts une dispense d’agrément pour les cessions entre associés ou au conjoint d’un associé.
De plus, il existe un droit de préférence des autres associés pour acheter les parts vendues si l’agrément est refusé. (Article 1862 du Code civil)
UN FINANCEMENT FACILITE
La SCI peut également permettre de faciliter le financement de son acquisition et d’en partager les coûts.
En effet, pour l’achat du bien immobilier, le financement peut s’effectuer par :
- Apport du bien par les associés à la SCI (le notaire est alors obligatoire). Les associés reçoivent des parts en contrepartie de leur apport.
- Apport des fonds par les associés en compte courant (avec rémunération possible).
- Emprunt bancaire par la SCI elle-même : les intérêts d’emprunt sont alors déductibles. Il faut l’accord unanime des associés pour souscrire l’emprunt car ils sont solidaires de son remboursement. En revanche, la SCI n’a pas droit aux prêts aidés qui dépendent des ressources de l’emprunteur.
Lorsqu’un bien appartenant à une SCI est occupé à titre gratuit par un associé, à titre de sa résidence principale, l’administration fiscale permet une exonération de la plus-value immobilière en cas de vente du bien ou des parts, mais pour lui seulement.
Un inconvénient : si un associé doit de l’argent à un tiers, ses parts sont saisissables. Le créancier qui saisit peut ensuite les vendre (pas évident) alors qu’en détention directe l’associé bénéficie de la protection de l’insaisissabilité de sa résidence principale.
La SCI permet donc d’éviter la « précarité » du régime de l’indivision et de mutualiser les coûts.
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