Si, en principe, le loyer du bail commercial renouvelé ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence, il peut être néanmoins déplafonné dans certains cas précis.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
LE PRINCIPE : LE PLAFONNEMENT DU LOYER
Article L 145-34 du Code de commerce
Dans un bail commercial, le loyer est encadré, ce qui donne d’ailleurs de la valeur au bail.
En effet, à l’issue des neuf ans, au moment de son renouvellement, le loyer du bail renouvelé peut évoluer mais de manière limitée.
En principe, sa variation ne peut pas dépasser celle de l’indice choisi : indice des loyers commerciaux, indice des loyers des activités tertiaires.
Loyer du bail renouvelé = loyer précédent x dernier indice publié / indice de référence
C’est ce qu’on appelle le plafonnement du loyer.
Par exception, le plafond peut être supprimé dans certaines conditions. Le loyer du bail renouvelé sera alors fixé à la valeur locative des locaux.
QUAND ?
Le déplafonnement du loyer ne peut intervenir que sous certaines conditions :
- Soit le bail dépasse une durée de 12 années :
- parce que le contrat a été signé pour une durée supérieure à douze ans (durée contractuelle)
- ou parce que personne n’a demandé son renouvellement à son échéance et qu’il a continué ainsi depuis plus de douze ans (durée effective en tacite prolongation) ;
- Soit des modifications notables (donc suffisamment importantes) qui ont un intérêt pour le commerce exercé dans les lieux (donc ayant une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire) sont intervenues pendant le bail expiré. Il peut s’agir :
- Des obligations contractuelles des parties (article R145-8 du Code de commerce), par exemple l’autorisation de donner le fonds en location-gérance….
- Des caractéristiques du local par des travaux (article R145-3 du Code de commerce) : augmentation de la surface des locaux, création d’une terrasse…
- De la destination des lieux, c’est-à-dire de l’activité exercée par rapport à ce qui est autorisé par le bail initial (article R145-5 du Code de commerce)
- De ce qu’on appelle les facteurs locaux de commercialité, c’est-à-dire l’environnement commercial du quartier (article R145-6 du Code de commerce) : « importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.»
- Soit il s’agit de catégories particulières de locaux :
- Les bureaux (article R 145-11 du Code de commerce) : référence au prix des locaux équivalents
- Locaux monovalents : garages, établissements d’enseignement, maisons de retraite, casinos, cinémas, théâtres, salles de spectacles, hôtels, cliniques, etc. (articles L 145-36 et R 145-10 du Code de commerce) pour lesquels les loyers sont fixés selon les usages de la branche d’activité
- Soit la valeur locative des lieux est inférieure au plafond. En effet, le locataire peut toujours obtenir une baisse sans avoir à justifier de motif de déplafonnement.
COMMENT ?
Le déplafonnement du loyer n’est pas automatique.
Celui qui le souhaite doit en faire la demande.
Il peut s’agir du bailleur s’il estime que la valeur locative est plus élevée que le loyer ou même du locataire s’il considère qu’elle est plus faible.
En pratique, la demande est faite :
- Par le locataire : dans sa demande
- Par le propriétaire : dans son offre
de renouvellement du bail.
Ensuite, si l’autre partie n’est pas d’accord, il faudra saisir le Juge des loyers commerciaux dans un délai maximal de deux ans (article L 145-60 du Code de commerce) à partir de la date d’effet du bail renouvelé.
Si les conditions du déplafonnement sont réunies, le loyer sera fixé à la valeur locative.
COMMENT EST FIXE LE NOUVEAU LOYER ?
Le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative des lieux.
La valeur locative est déterminée par les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L 145-33 du Code de commerce).
En pratique le juge des loyers commerciaux recourt à une expertise judiciaire qui propose une valeur locative après pondération de la surface des lieux (plus on recule de la vitrine, plus un abattement est pratiqué sur la surface), sur la base d’éléments de comparaison après abattements ou majorations (par exemple pour cession libre du droit au bail, clause tous commerces…).
En cas de hausse, pour permettre au locataire de supporter cette charge supplémentaire, le loyer déplafonné est lissé sur plusieurs années. C’est ce qu’on appelle le plafonnement du déplafonnement ! Ainsi, sauf disposition contraire du bail, son augmentation sera limitée à 10% du loyer précédent par an. (Cass. 3e civ., 09.03.2018, avis n°15004)
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