Le contrat préliminaire ou de réservation de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) doit comporter certaines mentions sous peine de sanctions.
HÉMÉRA Avocats – Me Charlotte HOAREAU
MENTIONS DU CONTRAT DE RESERVATION
L’article R. 261-27 du Code de la construction et de l’habitation impose la rédaction d’un écrit dont un exemplaire sera remis au réservataire et qui devra reproduire les dispositions des articles R. 261-28 à R. 261-31 du même code.
Les articles R. 261-25 et R. 261-26 du Code de la construction et de l’habitation, annoncés par l’article L. 261-15 du même code, prévoient que le contrat préliminaire doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires:
- La description du local réservé – consistance du bien: surface approximative, nombre de pièces, dépendances, dégagements, situation au sein de l’immeuble ; il faut en effet que le réservataire puisse comparer l’offre de vente avec les prévisions du contrat préliminaire.
- La description de l’immeuble global, précisant les équipements et la qualité de la construction ; une notice descriptive sommaire doit être annexée à l’acte.
- Le prix de vente prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision définies par les articles L. 261-11-1 et R. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation.
- Mode du paiement du bien avec ou sans prêt et le cas échéant, le montant du ou des prêts, les conditions et le nom du prêteur. Il faut insérer une condition suspensive d’obtention du prêt.
- Le délai d’exécution des travaux et le délai de livraison.
- La date prévue pour la conclusion de la vente (date qui déterminera l’importance du dépôt de garantie et dont le dépassement risque dès lors d’entraîner l’infraction de paiement anticipé visée par l’article L. 261-17 du Code de la construction et de l’habitation, la peine encourue était deux ans d’emprisonnement et 9.000 euros d’amende).
- Enfin, le montant du dépôt de garantie accompagné de la reproduction des textes qui en règlent le mécanisme (notamment, l’article R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit la restitution du dépôt de garantie en cas de dépassement de certaines fourchettes).
- Informations sur les conditions d’exercice du droit de rétractation (le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende d’un montant maximum de 15 000 €).
- Pénalités éventuelles de retard de livraison de l’appartement.
Le contrat indique également les travaux que peut éventuellement se réserver l’acheteur. La liste de ces travaux est la suivante :
- Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
- Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et du mobilier pouvant les accueillir
- Installation des équipements sanitaires des toilettes
- Pose de carrelage mural
- Revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation
- Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
- Décoration des murs
Il convient d’être attentif à la lecture de la notice descriptive car il se peut que certaines prestations pourtant évidentes ne soient pas comprises, à titre d’exemple : un promoteur ne mettait jamais les parois de douches, non indiquées dans les notices et à la réception le client devait faire une dépense supplémentaire non négligeable pour poser ladite paroi.
Un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit.
Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre recommandé avec demande d’avis de réception ou être remis en main propre à l’acheteur avant tout dépôt de fonds.
SANCTION DU DEFAUT DES MENTIONS OBLIGATOIRES
Les textes du secteur protégé ont prévu deux sortes de sanctions :
- Lorsque l’avant-contrat revêt une autre forme que celle du contrat préliminaire réglementé, ou lorsqu’une mention obligatoire fait défaut, la sanction est la nullité du contrat en application de l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation (« est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente »). Il s’agit d’une nullité relative de protection. Cette nullité est susceptible de confirmation puisque la jurisprudence décide que si malgré tout le réservataire décide de conclure la vente, il perd le droit de critiquer le contrat préliminaire.
- Lorsque l’avant-contrat contient une clause contraire aux règles impératives, cette clause sera seulement réputée non écrite conformément aux dispositions de l’article L. 261-16 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, si la clause litigieuse apparaît contraire à l’économie du contrat voulue par le législateur, il faudra à nouveau appliquer l’article L. 261-15 et prononcer l’annulation du contrat.
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