Si le locataire est libre de mettre fin au bail d’habitation lorsqu’il le souhaite, il doit néanmoins respecter un formalisme ainsi qu’un délai de préavis.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
Articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
QUAND EST-IL POSSIBLE DE DONNER CONGE ?
Le locataire peut mettre fin à son bail d’habitation à tout moment.
Principe : Il doit toutefois respecter un préavis de 3 mois (1 mois dans le cas d’une location meublée).
Exception : La durée du préavis est réduite à 1 mois :
- En zone tendue (grandes zones avec moins d’offres de logements que de demandes, listées en annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) ;
- En cas de motif lié à l’emploi:
- Obtention d’un premier emploi (1ère embauche professionnellement qualifiée, pas un job étudiant)
- Mutation professionnelle (demandée ou imposée, même si c’est dans la même ville)
- Perte d’emploi salarié (pas le départ à la retraite, pas le sans emploi, pas la démission ; mais le non renouvellement d’un CDD, une rupture conventionnelle (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-15.175))
- Nouvel emploi après une perte d’emploi ;
- Si l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile (EPAH) ;
- Pour le locataire victime de violences conjugales ou sur son enfant résidant au domicile (il faut justifier d’une ordonnance de protection ou de poursuites pénales);
- Pour les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH (il faut percevoir les prestations et pas seulement y être éligible) ;
- En cas d’attribution d’un logement social.
C’est le titulaire du bail qui doit remplir la condition invoquée (donc, par exemple, pas le concubin dont le nom ne figurerait pas sur le bail), sauf en cas de cotitularité légale (mariage, PACS).
Conditions de forme : pour bénéficier de la durée réduite de préavis, le locataire doit motiver le congé (même en zone tendue) et fournir le justificatif du motif invoqué avec le courrier de congé (donc la copie du décret pour la zone tendue).
Sanction : à défaut, le préavis sera de 3 mois. (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-14.256)
Computation : le préavis court à compter de la réception du congé (et non de la première présentation en cas de courrier RAR (Cass. 3e civ., 9 mars 2004, n° 02-20.886)). Le congé donné par lettre RAR non retirée par le propriétaire n’est pas valable. (Cass. 3e civ., 21.09.2022, n°21-17.691)
Le délai se calcule :
- de quantième en quantième
- ou pour la date donnée par le locataire si elle est postérieure (même si les clés sont restituées avant).
A noter : Les délais sont d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible de les réduire par une clause du bail, mais uniquement si le bailleur l’accepte.
COMMENT DONNER CONGE ?
Quelle forme ?
- Par courrier RAR,
- Par acte d’huissier,
- Par courrier remis en mains propres contre émargement ou récépissé (depuis la loi ALUR de 2014).
Par qui ?
Le congé doit être donné par le locataire mentionné par le bail.
S’il y en a plusieurs, le congé donné par l’un d’eux est valable à son égard.
Il existe également une cotitularité légale :
- pour les personnes mariées, peu importe d’ailleurs leur régime matrimonial (article 1751 du Code civil),
- pour les partenaires de PACS s’ils en font la demande.
Si un seul donne congé, l’autre peut néanmoins rester dans le logement, même si son nom ne figure pas sur le bail. La solidarité légale se poursuit jusqu’à la fin de l’union : publicité à l’état civil du jugement de divorce ou de la dissolution du PACS, ou, le cas échéant de violences conjugales, jusqu’à la notification au bailleur de l’ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale.
A qui ?
Au bailleur mentionné par le bail ou à son représentant s’il en a un (gestionnaire de biens).
Sanction ? En cas de non-respect du formalisme, le congé du locataire ne sera pas valable, étant précisé que certaines juridictions admettent sa validité s’il est démontré que le bailleur en a eu connaissance.
LES EFFETS DU CONGE DONNE PAR LE LOCATAIRE
Le congé du locataire ne peut pas être rétracté (sauf accord du bailleur).
Le locataire est tenu de toutes ses obligations jusqu’à la fin du délai du préavis ; ce même s’il rend les clés avant à moins que le logement soit reloué avant.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est libéré de ses obligations, notamment de payer le loyer.
Toutefois, s’il y a plusieurs locataires et qu’un seul d’entre eux donne congé :
- en l’absence de clause de solidarité, il ne sera plus tenu par le bail ; (Cass. 3e civ., 2 oct. 2012, n° 11-22.812).
- en présence d’une clause de solidarité, deux situations sont possibles :
- Si le locataire partant, est remplacé par un nouveau colocataire, la solidarité prend fin à la date d’effet du congé ;
- A défaut, la solidarité cessera maximum 6 mois après la date d’effet du congé.
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