Quel que soit le motif du congé donné par le bailleur, celui-ci doit remplir des conditions de forme et de délai et satisfaire la protection de certains locataires.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
QUAND DONNER CONGE ?
Article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Le congé donné par le propriétaire est plus restreint que celui ouvert au locataire, car il ne peut pas être donné à tout moment mais uniquement pour la date d’expiration du bail d’habitation.
A noter : Il existe quelques exceptions pour lesquelles l’effet du congé est différé :
- Si le bailleur vient d’acheter le logement qui est occupé :
- Il ne peut délivrer de congé pour vendre que si le bail prend fin plus de trois ans après son acquisition. Donc si l’échéance du bail intervient moins de trois ans après l’achat, le bailleur devra attendre l’échéance suivante pour donner congé pour vendre ;
- Si le bail se termine moins de deux ans après l’achat, l’effet du congé reprise pour habiter est reporté à deux ans après l’acquisition ;
- En cas de mise en copropriété d’un immeuble de cinq logements minimums dans une zone tendue, le bail qui expire moins de trois ans après est automatiquement prorogé de trois ans et les autres baux sont prorogés pour six ans. (Article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989)
Le congé est soumis à un délai de préavis de 6 mois (qui se calcule de date à date), qu’il convient de veiller à respecter, car si le congé est :
- Tardif (donné moins de 6 mois avant la fin du bail), il est nul ;
- Prématuré (par exemple 20 mois avant l’échéance du bail), il reste valable, le locataire ayant alors davantage de temps pour prendre ses dispositions ;
- Donné pour une mauvaise date:
- Antérieure à l’expiration du bail : le congé n’est pas nul mais ses effets sont reportés à la date d’échéance du bail ;
- Postérieure à l’expiration du bail (souvent le lendemain de la date d’échéance) : en principe le congé est nul mais, en pratique, la jurisprudence a tendance à le sauver s’il est bien délivré six mois avant.
COMMENT DELIVRER CONGE ?
Article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
La fenêtre de tir étant restreinte, il est important de bien choisir le moyen de notification du congé.
En effet, le congé du bailleur peut être délivré sous trois formes :
- Par acte d’huissier: il s’agit de la forme la plus sécurisante pour deux raisons :
- La date de la signification ne peut pas être contestée, peu importe que le locataire fût présent ou non pour recevoir l’acte ;
- L’huissier étant un professionnel, il est responsable de la validité de son acte.
- Par lettre recommandée avec accusé de réception: cette forme est à déconseiller car elle fait l’objet de contentieux réguliers, le locataire pouvant invoquer par exemple :
- Que l’enveloppe était vide (mais c’est à lui de le prouver),
- Qu’il n’a pas signé le récépissé (le bailleur devra alors prouver que chaque locataire a personnellement signé son propre récépissé),
- Qu’il n’a pas retiré ou qu’il a refusé le pli recommandé (auquel cas, le congé n’est pas notifié car la réception d’un courrier RAR est sa date de remise au destinataire et non la date de sa première présentation (Article 668 du Code de procédure civile))
- Par remise en mains propres contre récépissé ou émargement: il n’est pas évident d’obtenir l’accord, ni les bonnes mentions du locataire pour cette reconnaissance.
Sanction : Si le congé n’est pas valable ou est nul, le bail est tacitement reconduit pour une durée de :
- 3 ans si le bailleur est une personne physique (ou une société civile familiale, c’est-à-dire entre parents et alliés jusqu’au 4e degré)
- 6 ans si le bailleur est une personne morale. (Article 10 de la loi du 6 juillet 1989)
Etant précisé que le congé est également nécessaire en cas de bail verbal. (Cass. 3e civ., 17.11.2021, n°20-19.450)
QUI PEUT DONNER CONGE ?
Le congé doit être délivré par le propriétaire du logement ou par son mandataire (agent immobilier, etc.) à condition que le mandat lui en donne expressément le pouvoir et que le congé mentionne l’identité précise du bailleur, sous peine de nullité.
En cas de propriété démembrée : le congé doit être donné par l’usufruitier ; et avec le nu-propriétaire s’agissant du congé pour vendre (car c’est un acte de disposition).
En cas d’indivision : le congé doit être donné au nom de chaque indivisaire (surtout pas au nom de l’indivision, laquelle n’a pas de personnalité morale) :
- représentant au moins les 2/3,
- ou l’unanimité en cas de congé pour vendre,
- ou encore sur autorisation de justice en cas de désaccord entre les indivisaires (Articles 815-5 et 815-6 du Code de procédure civile).
A QUI DONNER CONGE ?
Le congé doit être adressé :
- A chaque locataire mentionné par le bail ou à un seul d’entre eux si le bail comporte une clause de solidarité (mais il est plus prudent de le notifier à chaque locataire) ;
- A chaque époux ou partenaire si le locataire est marié ou lié par un PACS, même s’il n’est pas mentionné par le bail, car il bénéficie d’une cotitularité légale (automatique en cas de mariage, quel que soit le régime matrimonial et sur demande conjointe des partenaires en cas de PACS (Article 1751 du Code civil)).
Cela suppose que le bailleur ait été informé de l’union : il appartient au locataire de prouver cette information, à défaut de laquelle, le congé signifié à l’un sera opposable à l’autre.
PROTECTION DE CERTAINS LOCATAIRES AGES ET AYANT DES REVENUS MODESTES
Article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Le propriétaire d’un logement ne peut pas donner congé à son locataire :
- Qui est âgé de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail)
- Et dont les ressources annuelles (à la date de notification du congé) sont inférieures à un plafond (de ressources pour l’attribution d’un logement social de catégorie PLUS).
Etant précisé que s’il y a plusieurs locataires, il suffit qu’un seul remplisse ces conditions cumulatives.
Et que, en cas de mariage ou de PACS, les ressources des locataires sont appréciées séparément (et non pas en divisant par deux le revenu global du couple).
Il existe trois exceptions à la protection du locataire âgé et aux ressources modestes :
- Lorsque le bailleur lui-même remplit l’une de ces conditions (cela fonctionne également pour les sociétés civiles familiales, c’est-à-dire entre parents et alliés jusqu’au 4e degré) ;
- Ou s’il fait une offre de relogement qui correspond aux besoins et aux possibilités de son locataire et qui se situe dans une géographique proche (c’est-à-dire un arrondissement, une commune limitrophe). Il ne suffit pas de présenter des annonces de location, mais une véritable offre (donc avec l’accord du propriétaire). Il n’y a pas de modalité particulière pour la présenter : il n’est pas exigé qu’elle soit faite dans le congé – car le propriétaire ignore souvent les revenus de ses locataires – mais elle devra l’être avant la fin du bail.
LES EFFETS DU CONGE DU BAILLEUR
Le locataire a le droit de quitter les lieux avant la fin du préavis, il n’est alors plus tenu de ses obligations et donc du paiement des loyers et charges.
S’il se maintient dans les lieux, le bailleur pourra obtenir son expulsion (A cet effet, il devra agir en justice).
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