Le propriétaire est responsable des troubles de jouissance causés tant à l’égard de son locataire qu’à l’égard des tiers.
HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU
Article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
Article 1719 du Code civil
Ce que dit la loi : « Le bailleur est obligé : b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement »
En clair : Le propriétaire ne doit pas causer de troubles de jouissance c’est-à-dire dans l’usage du logement par son locataire.
Par exemple : Il ne doit pas pénétrer dans le logement sans l’autorisation de son locataire.
Il ne peut pas refuser l’installation d’une boîte aux lettres individuelle.
Il doit veiller à ce que la machinerie d’ascenseur ne soit pas excessivement bruyante.
Article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
Ce que dit la loi : « Le bailleur est obligé : de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;»
En clair : Le bailleur est garant des vices qui sont de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du locataire.
Il n’est pas nécessaire que les vices rendent l’usage de la chose complètement impossible ; il suffit qu’ils soient de nature à entraver la jouissance du locataire.
Le bailleur est tenu de garantir les vices dont il avait connaissance lors de la signature du bail mais également de ceux qu’il a ignoré.
Exceptions : La garantie du bailleur n’est pas due :
• Si le locataire est responsable des troubles ; Par exemple, si l’humidité excessive des locaux est due à l’obturation par le locataire des gaines d’aération.
• Si les vices et défauts sont mentionnés dans l’état des lieux et font l’objet d’une clause dérogatoire prévoyant que le locataire exécutera certains travaux en déduisant leur montant sur le loyer.
Article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
Ce que dit la loi : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »
En clair : La responsabilité du bailleur est engagée pour les troubles de jouissance causés non seulement par ses locataires, mais aussi par tout occupant.
Pour y remédier, le bailleur devra mettre en œuvre ses droits, c’est-à-dire la mise en demeure de cesser les troubles puis, si besoin, l’action en résiliation du bail et en expulsion.
Exceptions : La responsabilité du bailleur ne peut pas être engagée en cas de motif légitime qui ne lui permettrait pas d’obtenir la cessation du trouble :
Par exemple, le bailleur a obtenu une décision judiciaire ordonnant l’expulsion du locataire qui cause les troubles, mais celui-ci a obtenu des délais pour quitter les lieux.
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