Loyer, charges locatives, dépôt de garantie et cautionnement dans le bail d’habitation
HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU
Le locataire est tenu de payer son loyer et ses charges en temps et en heure comme prévu dans le contrat de bail. Les retards ou défauts de paiement du loyer et des charges peuvent être un motif légitime et sérieux pour le propriétaire de ne pas renouveler le bail ainsi qu’une cause de résiliation du bail et donc d’expulsion.
Le locataire qui décide de quitter son logement reste tenu de régler son loyer jusqu’à la fin du préavis, sauf accord du bailleur pour le cas où le logement est occupé par un tiers pendant cette période.
Si c’est le bailleur qui met fin au préavis, le locataire n’est tenu que de payer le loyer pour le temps réel de l’occupation.
La dette de loyer se prescrit par trois ans et il en va de même des trop-payés par le locataire.
Article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
→ Lors de la conclusion du bail :
Principe : Liberté de fixation du loyer initial
Exception : Dans les zones tendues* où les loyers sont encadrés : le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l’évolution de certains loyers fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement.
Dans ces zones, lorsque la location intervient moins de 18 mois après un précédent bail d’habitation, le loyer ne peut être augmenté qu’à certaines conditions :
• Lorsqu’il n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, le loyer peut alors être augmenté selon la variation annuelle de l’IRL (Attention : le montant du loyer appliqué au précédent locataire doit être mentionné par le bail)
• Lorsque des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire et que le logement respecte les critères de performance énergétique (il doit être classé entre A et E)
• Lorsque le loyer est sous-évalué et que le logement respecte les critères de performance énergétique (de A à E)
A noter : Dans les zones tendues dotées d’un observatoire local des loyers agréé (aujourd’hui Paris), le loyer au m² ne peut pas excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, lequel doit être mentionné dans le bail.
→ Au cours du bail :
• Le loyer peut être révisé annuellement selon la variation de l’indice de révision des loyers (IRL) publié par l’INSEE à condition que le bail comporte une clause d’indexation.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour en faire la demande.
La révision prend effet au jour de sa demande.
• Le loyer peut également être révisé à la hausse ou à la baisse en cas de travaux par le bailleur ou le locataire s’ils en sont d’accord.
→ Lors du renouvellement du bail :
• En zone non tendue : le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Cette réévaluation répond à un formalisme précis ;
• En zone tendue* : le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué et si le logement respecte un critère de performance énergétique (entre A et E).
Le décret n°2017-1197 limite la hausse de loyer applicable au renouvellement de bail et si la zone est dotée d’un observatoire local des loyers, la réévaluation du loyer ne peut être demandée que s’il est inférieur au loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral.
Article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
La liste des charges dont le bailleur peut demander le remboursement à son locataire est limitativement énumérée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur le locataire.
Le bailleur peut donc récupérer ces charges :
• De manière ponctuelle en fournissant les justificatifs des dépenses engagées ;
• De manière régulière par versement périodique de provisions pour charges, auquel cas une régularisation doit être effectuée tous les ans sur la base des dépenses réelles.
Le bailleur doit tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte des charges.
Articles 22 et 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
→ Le dépôt de garantie :
– Il doit être prévu par le bail.
– Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer et n’est pas révisable.
– Il doit être remboursé dans les 2 mois de la restitution des clés ou d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux initial, déduction faite des loyers et frais restant dus.
– Pour les immeubles en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’au mois suivant l’approbation des comptes annuels de la copropriété.
– En cas de restitution tardive et sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse, le montant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel, par mois de retard commencé.
→ Le cautionnement :
– La caution s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire et à exécuter les obligations qui lui incombent en cas de défaillance de sa part.
– Le cautionnement n’est pas cumulable avec une assurance contre les risques locatifs (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).
– Si aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte de cautionnement, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception. Mais la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours.
– Si le cautionnement est à durée déterminée, la caution ne peut pas résilier son engagement et est tenue des dettes locatives jusqu’à la date prévue.
– Dans le cadre d’une colocation, si le bail comporte une clause de solidarité du paiement du loyer, le cautionnement cesse :
◦ Lorsqu’un nouveau colocataire remplace le colocataire cautionné,
◦ A défaut de remplaçant, au bout de 6 mois après la fin du délai de préavis du congé.
* Zones tendues : zones urbaines de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Elles sont listées par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
– Bail d’habitation, comment bien le rédiger
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– Bail d’habitation, travaux et réparations à la charge du propriétaire ou du locataire
– Bail d’habitation, la fin du bail (congé, résiliation)
