Pour lutter contre l’habitat indigne, le législateur impose des normes minimales de décence des logements mis en location
HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU
Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
Ce que dit la loi : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »
Qu’est-ce qu’un logement décent ? Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent définit la notion de logement décent :
• Conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires :
◦ Matériaux de construction, canalisations ou revêtements ;
◦ Dispositifs de retenue des personnes : garde-corps dans un état conforme à leur usage ;
◦ Réseaux et branchements d’électricité et de gaz, équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité ;
A noter : il ne s’agit pas de répondre à chaque instant aux normes en vigueur, mais de ne pas présenter de dangerosité.
• Eléments d’équipement et de confort nécessaires à l’habitation :
◦ Fourniture d’un chauffage : le logement doit comporter « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».
En réalité une simple installation permettant un chauffage normal ne suffit pas, la jurisprudence exige une installation de chauffage (Le bailleur doit fournir les appareils de chauffage ; pas de chauffage par bois ; mais possible poêle à bois, convecteurs électriques, panneau radiant, radiateur à bain d’huile).
◦ Alimentation en eau courante : obligatoire même pour les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 ;
◦ Composition minimale du logement : au moins une pièce principale dont la surface habitable ne peut être inférieure à 9 m² ou dont le volume habitable est au moins égal à 20 m² ;
◦ Eclairement et aération des pièces principales : Par exemple, un studio situé au sous-sol de la maison du bailleur, avec vasistas donnant sur le garage de la maison ne bénéficie pas d’un éclairage naturel ni d’une ouverture permettant un renouvellement adapté de l’air.
◦ Cuisine ou un coin cuisine et équipements sanitaires, WC, en principe intérieurs au logement, sauf lorsque le logement ne comporte qu’une pièce (ils peuvent alors se situer à l’extérieur).
Par exemple, la chambre louée dans un appartement ne respecte pas les critères de décence, faute d’une alimentation en eau et un coin-cuisine aménagé.
Article 48 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement
• En cas d’indécence, le bailleur peut perdre le bénéfice de l’allocation-logement tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas réalisés.
A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 18 mois, le bailleur perd le bénéfice de l’allocation logement, sans pouvoir demander au locataire le paiement de la part de loyer correspondante.
• Les organismes sociaux débiteurs des prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place que le logement est décent et peuvent être saisis à cette fin par le maire ou toute association de défense des droits des locataires.
• Les villes peuvent imposer aux bailleurs de logements de plus de 30 ans situés dans des secteurs délimités par le conseil municipal, l’obligation de déclarer toute nouvelle location. Un récépissé sera délivré au bailleur et devra être annexé au bail
Article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
• Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement.
• À défaut d’accord entre les parties, le tribunal doit être saisi pour déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
La commission départementale de conciliation peut également être saisie.
Le juge peut :
• Réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux ;
• Condamner le bailleur à réaliser les travaux sous astreinte* ;
• Résilier le bail à la demande du locataire et le dispenser du paiement du loyer correspondant à la période de préavis.
• Si les travaux sont techniquement impossibles, le montant du loyer devra être réduit, ou bien le locataire indemnisé (pour son trouble de jouissance).
Si le coût des travaux est trop élevé, le bailleur ne peut s’en affranchir, mais il pourra obtenir la résiliation du bail pour destruction de la chose louée lorsque le coût des travaux dépasse la valeur du bien.
* Astreinte : obligation de payer une somme d’argent par jour de retard dans l’exécution d’une obligation.
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