Déclaration, permis de construire: quelles sont les autorisations préalables nécessaires à la réalisation de travaux?
Selon le type de travaux, il faudra obtenir une autorisation du maire de sa commune, plus, si son bien immobilier est en copropriété, celle des autres copropriétaires de l’immeuble.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
LES AUTORISATIONS D’URBANISME REQUISES
→ En principe, les travaux de construction sont soumis à autorisation, c’est-à-dire à permis de construire.
L’autorisation est nécessaire qu’il s’agisse de constructions nouvelles ou de travaux sur des ouvrages existants.
Il est prévu des dérogations pour les travaux de moindre ampleur :
→ Soit par une simple déclaration préalable
Sont par exemple concernés :
– Pour les travaux sur construction existante : ceux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment, sauf les travaux de ravalement, le changement de destination d’un bâtiment, les travaux créant une surface comprise entre 5 et 20 m², etc. Voir la liste complète de l’article R 421-17 du Code de l’urbanisme.
– S’agissant des constructions nouvelles, les travaux soumis à déclaration préalable sont listés par l’article R 421-9 du Code de l’urbanisme, qui concerne notamment :
o Les constructions d’une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 5 et 20 m² et de moins de 12 mètres de hauteur,
o Les habitations légères de loisir de plus de 35 m² de surface,
o Les murs de plus de 2 mètres de haut,
o Les piscines de moins de 100 m².
→ Soit une dispense totale de permis ou de déclaration préalable :
La liste figure à l’article R 421-2 du Code de l’urbanisme. On y trouve, par exemple :
– Les constructions de moins de 12 mètres de hauteur et de 5 m² de surface,
– Les habitations légères de loisirs de moins de 35 m² de surface de plancher,
– Les piscines de moins de 10 m², les abris de piscine de moins d’1,80 m de haut,
– Les murs de moins de 2 mètres de haut qui ne constituent pas une clôture,
Sauf si ces constructions se situent sur un site sauvegardé ou classé.
LES DEMARCHES A REALISER
S’agissant du formalisme, il faut déposer un dossier auprès du service de l’urbanisme de sa commune.
→ Pour la déclaration préalable de travaux, le maire dispose d’un délai d’1 mois à partir du dépôt du dossier complet, pour se prononcer.
En pratique, si le projet est accepté, il n’envoie pas de document. Il faut lui demander de délivrer un certificat de non-opposition.
Si le projet est refusé, le maire adopte un arrêté d’opposition.
→ Pour le permis de construire, le délai d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle, et de 3 mois pour les autres projets.
Il faut déclarer l’ouverture du chantier puis l’achèvement des travaux.
Etant précisé que le bénéficiaire a intérêt à déposer cette déclaration lorsque ses travaux sont terminés.
En effet, elle va déclencher un délai de 3 ou 5 mois pour que l’autorité administrative conteste la conformité des travaux attestée par le pétitionnaire. (Article R 462-6 du Code de l’urbanisme).
En plus de ce recours, il y a celui contre l’autorisation délivrée. Le recours en annulation doit être engagé dans les 2 mois de l’affichage de l’autorisation sur le terrain. Si la décision de non-opposition ( en déclaration préalable) ou si le permis de construire n’a pas été affiché, c’est un autre délai qui s’applique, à savoir un délai de de 6 mois à compter de la déclaration d’achèvement des travaux pour contester l’autorisation. (Article R 600-3 du Code de l’urbanisme).
EN COPROPRIETE, L’AUTORISATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
En plus des autorisations administratives, il ne faut pas oublier de solliciter, si l’immeuble est en copropriété, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
En principe, les travaux dans les parties privatives peuvent être librement réalisés.
Ils sont toutefois soumis à l’autorisation préalable, voire a posteriori (on parle alors de ratification) pour des travaux qui affectent les parties communes, ou l’aspect extérieur de l’immeuble. (Article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 – majorité des voix de tous les copropriétaires ou double majorité de l’article 26 pour les constructions nouvelles)
Ce même si une autorisation administrative est obtenue car elle est délivrée sous réserve des droits des tiers. (Cass. 3e civ., 07.03.1990, n°88-14.392)
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