La SCI peut permettre d’optimiser le montant de ses impôts.
HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Me Isabelle MOREAU
LE PRINCIPE: L’IMPOSITION A L’IMPOT SUR LES REVENUS
En principe est que la SCI, société de personnes, est soumise à l’impôt sur les revenus.
Dans ce cas, la SCI ne paye aucun impôt, elle est transparente fiscalement.
Ce sont les associés qui payent l’impôt à titre personnel selon leur taux d’imposition + les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, dans la catégorie des revenus fonciers : ils déclarent le bénéfice à hauteur de la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social.
Ce résultat ou bénéfice imposable est déterminé par la différence entre les revenus de la SCI et les charges déductibles.
Il est donc imposable indépendamment de ce qui est effectivement versé à l’associé (qui n’est pas tenu de distribuer son bénéficie si l’assemblée générale des associés ne le décide pas).
L’inconvénient est donc d’imposer une déclaration des revenus de la SCI même si elle n’en a pas.
LA POSSIBLE IMPOSITION A L’IMPOT SUR LES SOCIETES
La SCI peut être soumise à l’IS : sur option des associés (Article 206, alinéa 2 du CGI) ou si elle exerce une activité commerciale.
Il y a une 1ère imposition de la SCI à l’IS selon son résultat fiscal.
Puis, si la SCI décide de distribuer des dividendes aux associés ils seront soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux (17,2%) ou à la flat tax (30%) dans les mains de chaque associé.
Cela est intéressant si les associés sont soumis à un IR à un taux élevé.
De plus, à l’IS davantage de charges sont déductibles (frais d’acquisition, amortissement du bien et provision, rémunération du gérant VS frais d’acquisition et de conservation).
Attention, cela a une incidence lors de la revente car l’assiette de l’impôt sur la plus-value sera plus importante : car du prix d’acquisition on déduira les amortissements.
Le régime des plus-values professionnelles peut annuler une grande partie des avantages fiscaux recherchés.
De plus, cela suppose la tenue d’une vraie comptabilité.
Si le bien est donné en location, les dépenses de travaux sont déductibles des revenus.
Il est possible de prévoir par les statuts une clé de répartition des bénéfices différente de celle du capital entre les associés.
Finalement, même si elle est un peu plus coûteuse et administrativement contraignante, la SCI présente bien des avantages par rapport à une détention directe, avec des règles de fonctionnement particulièrement souples et adaptables.
Cela implique de bien rédiger les statuts, d’autant qu’il faut faire attention à la nouvelle notion d’abus de droit retenue par l’administration fiscale depuis 2020 puisqu’elle vise désormais non seulement les opérations à but exclusivement fiscal, mais également celles ayant un but principalement fiscal, ce qui est beaucoup plus large.
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