LES CONDITIONS DU BAIL DEROGATOIRE 

Comme son nom l’indique, le bail dérogatoire est un contrat de location qui déroge, en l’occurrence au statut des baux commerciaux.

Article L 145-5 du Code de commerce

HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

LE PRINCIPE : L’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Le bail qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exploite son fonds de commerce bénéfice du régime des baux commerciaux, avec notamment :

• Une durée minimale de neuf ans, (Article L 145-4 du Code de commerce)
• L’encadrement du loyer, (Articles L 145-38, L 145-39 et L 145-34 du Code de commerce)
• Le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction. (Articles L 145-8 et L 145-14 du Code de commerce)

Si les conditions d’application du statut des baux commerciaux sont réunies, il s’applique obligatoirement : on dit qu’il est d’ordre public.

Cela signifie que même s’il n’y a pas de contrat de location ou si le bail prévoit le contraire, le régime protecteur des locataires de baux commerciaux s’appliquera quand même. (Article L 145-4 du Code de commerce)

 

L’EXCEPTION : LE BAIL DEROGATOIRE

 Toutefois, bailleur et locataire peuvent souhaiter ne pas s’engager aussi longtemps. Ils ont alors le droit de recourir à un bail de courte durée :

• Le bail saisonnier si l’activité est exercée ponctuellement. La durée de la location sera celle de la saison, selon l’activité exercée ; (Article L 145-5 du Code de commerce)
• La convention d’occupation précaire si la durée du bail dépend d’un événement précis, extérieur à la volonté des parties (par exemple une vente, une expropriation) ; (Article L 145-5-1 du Code de commerce)
• Le bail dérogatoire, sans motif.

 

UNE DUREE TOTALE MAXIMALE DE 3 ANS

Condition de validité : Le bail dérogatoire a une durée maximale totale de 3 ans, qu’il s’agisse de sa durée initiale ou de la durée cumulée de plusieurs petites baux dérogatoires. (Article L 145-5 alinéa 1 du Code de commerce ; Cass. 3^e civ., 22.10.2020, n°19-20.443)

Preuve : Le principe étant le bail commercial, il faut donc pouvoir prouver que les parties ont entendu recourir à l’exception. Pour prouver que le contrat de location est un bail dérogatoire, il faut idéalement :

• Signer un bail écrit,
• Mentionner expressément que les parties entendent exclure l’application du régime des baux commerciaux.

Sanction : A défaut, c’est le statut des baux commerciaux qui s’appliquera, avec notamment pour conséquences :

• Le locataire aura droit de se maintenir dans les lieux pendant au moins 9 ans, renouvelables ou au paiement d’une indemnité d’éviction si le renouvellement devait lui être refusé sans motif grave et légitime ; (Articles L 145-4, L 145-8, L 145-14 et L 145-17 du Code de commerce)
• Le bailleur aura droit à la poursuite de la location et donc au paiement des loyers pendant au moins la première période de 3 ans à l’issue de laquelle le locataire a le droit de résilier le bail. (Article L145-4 du Code de commerce)

 

POUR EVITER LA REQUALIFICATION DU BAIL DEROGATOIRE

Pour éviter que le bail dérogatoire soit transformé ou requalifié en bail commercial, il faut veiller :

 

→ D’une part, à mettre fin à la location en cours :

• Le locataire devra simplement restituer les locaux à l’échéance ;
• Le bailleur devra, quant à lui, délivrer à son locataire un commandement d’avoir à libérer les lieux, de préférence par courrier RAR ou par acte de commissaire de justice. Ce, jusqu’à un mois après l’échéance du bail dérogatoire.

En effet, il le locataire reste dans les lieux au-delà de l’échéance avec l’accord même simplement tacite du bailleur, il peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux. (Article L 145-5, alinéa 2 du Code de commerce) qu’il pourra demander à tout moment (Cass. 3e civ., 25.05.2023, n°21-23.007).

 

→ D’autre part, en ne renouvelant pas le bail dérogatoire à son échéance :

Si, à l’expiration des 3 ans depuis la prise d’effet du premier bail dérogatoire, un nouveau bail est conclu avec le même locataire pour l’exploitation du même fonds de commerce et pour les mêmes locaux, il relèvera du statut des baux commerciaux. (Article L 145-5, alinéa 3 du Code de commerce; Cass. 3^e civ., 20.10.2020, n°19-20.443)

La partie qui le souhaite pourra obtenir la requalification du bail dérogatoire en bail commercial soumis au statut, en saisissant le Tribunal judiciaire dans les 2 ans à compter de la conclusion du [dernier s’il y en a plusieurs] bail dérogatoire. (Cass. 3e civ., 25.05.203, n°22-15.946)

 

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