ACQUERIR UN BIEN PAR PRESCRIPTION: L’USUCAPION

Si la propriété ne se perd pas par le non-usage (Article 2227 du Code civil), elle peut se perdre par l’usage du bien par une autre personne.

Ainsi, la prescription acquisitive (usucapion) permet de devenir propriétaire d’un bien, notamment immobilier, par l’effet du temps, sans bourse délier.

HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

LE PRINCIPE DE L’USUCAPION

Article 2258 du Code civil

Celui qui est en possession d’un bien immobilier depuis plus de trente ans, même sans titre de propriété et même de mauvaise foi, peut faire établir son droit de propriété sur ce bien.

A cet effet, il doit engager une action devant le Tribunal judiciaire pour faire reconnaître son droit de propriété par prescription acquisitive.

La preuve de cette possession peut se faire par tous moyens : principalement par témoignages (attestation Cerfa) et acte de notoriété acquisitive (acte du notaire qui constate l’acquisition du bien par usucapion, lequel ne suffit toutefois pas (sauf en Corse) car il ne constitue pas un titre de propriété opposable).

 

LES CONDITIONS POUR POUVOIR BENEFICIER DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE

Article 2261 du Code civil

L’usucapion exige que la possession du bien remplisse plusieurs conditions cumulatives :

1. Une possession continue

Le possesseur doit accomplir ses actes de possession régulièrement (mais pas nécessairement 100% du temps).

Par exemple, l’usucapion est reconnue au profit de celui qui fait procéder à des coupes de bois régulières sur un terrain. (Cass. 3^e civ., 09.12.1970, n°69-10.918, BC III n°686)

Pour faciliter la preuve de l’exercice continu de la possession, il existe une présomption de continuité : celui qui prouve l’ancienneté de sa possession est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire. (Article 2264 du Code civil)

Attention, pour bénéficier de la prescription acquisitive, il faut être encore en possession du bien au moment de l’action en justice.

2. Une possession ininterrompue

Le possesseur ne doit pas être privé de sa possession par une autre personne (propriétaire ou tiers) qui exercerait également des actes de possession privant le possesseur de sa jouissance du bien pendant plus d’un an. (Article 2271 du Code civil)

Il est précisé que la transmission de la possession n’entraîne pas d’interruption. Le possesseur actuel peut donc se prévaloir de la possession de son prédécesseur auprès duquel il a acheté ou reçu le bien : c’est le principe de la jonction des possessions. (Article 2265 du Code civil)

3. Une possession paisible

La prescription acquisitive ne peut pas bénéficier à celui qui prend possession d’un bien par la force, physique ou morale. (Article 2263 du Code civil)

4. Une possession publique

Le possesseur doit montrer ses actes matériels de possession, sans les dissimuler, et surtout pas à celui qu’il estime être le véritable propriétaire.

Par exemple, celui qui utilise une cave accessible depuis sa cuisine mais située sous l’immeuble voisin, exerce une possession clandestine qui ne lui permet pas de revendiquer l’usucapion. (Cass. 1^ère civ., 04.05.1965, n°63-12.619, BC I n°294)

En conséquence, la prescription acquisitive ne peut pas s’appliquer aux servitudes non-apparentes, telles qu’une canalisation souterraine (Cass. 3^e civ., 17.06.2021, n°20-19.968), mais seulement aux servitudes apparentes comme une vue percée dans un mur (Cass. 3e civ., 21.04.2022, n°21-12.240: acquisition par la prescription d’une servitude de vue malgré le défaut d’autorisation du percement par l’AG des copropriétaires et l’absence de déclaration d’urbanisme).

5. Une possession non équivoque

Le possesseur doit avoir la volonté de se comporter comme le propriétaire exclusif du bien.

Par exemple, un possesseur qui ne fait pas assurer le bien a une possession équivoque. (Cass. 3^e civ., 07.03.1972, n°70-14.512, BC III n°158)

Celui qui bénéficie d’un droit d’usage d’un couloir, partie commune d’un immeuble, par simple tolérance des copropriétaires, a également une possession équivoque. (Cass. 3^e civ., 20.03.1996, n°94-15.698)

En conséquence, il n’est pas possible de prescrire une servitude tel un droit de passage, car la possession est alors fondée sur une simple tolérance du propriétaire. (Article 691 du Code civil)

En revanche, il n’est pas exigé que le possesseur soit de bonne foi, ni qu’il exerce seul les actes de possession du bien : il est ainsi possible de prescrire en indivision (Cass. 3^e civ., 30.04.2003, n°01-15.078) mais à la condition de démontrer l’intention de se comporter en propriétaire exclusif du bien indivis par l’accomplissement d’actes incompatibles avec sa seule qualité d’indivisaire. (Cass.3e civ., 09.11.2022, n°21-16.449)

6. Une possession à titre de propriétaire

Le possesseur doit se comporter comme le véritable propriétaire du bien, et non comme son détenteur.

Le locataire, l’usufruitier ne peuvent pas donc bénéficier de la prescription acquisitive, même si le propriétaire est décédé sans héritiers et que sa succession est restée vacante pendant plus de trente ans. (Cass. 3^e civ., 26.11.2008, n°07-17836)

 

LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE ABREGEE

Article 2272 du Code civil

Il est à noter que celui qui possède le bien :

• de bonne foi (c’est-à-dire qu’il croit légitimement en être propriétaire)
• et avec un juste titre (à savoir un acte de transfert de propriété mais qui ne vient pas du véritable propriétaire)

Peut bénéficier d’un délai de prescription acquisitive réduit à 10 ans.

 

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