Dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement, tout comme dans le cadre du droit commun, les constructeurs sont tenus par différents types de garanties.
HÉMÉRA Avocats – Me Charlotte HOAREAU
Il ne faut pas confondre la réception des travaux entre le Promoteur et les constructeurs avec la livraison du logement.
La date de livraison du logement, date de remise des clés, permet de faire courir le délai à l’encontre du Promoteur : point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents.
La date de réception des travaux fait courir le point de départ des différentes garanties des constructeurs que le propriétaire peut actionner en cas de malfaçons. Il est conseiller de solliciter auprès du Promoteur la remise du Procès-verbal de réception intervenu.
Les constructeurs sont tenus par différents types de responsabilité :
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La Garantie de parfait achèvement : un an à compter de la réception des travaux
Elle garantit les défauts de construction et de conformité apparents.
L’entreprise qui a réalisé les travaux doit dans ce cadre réparer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux.
Les désordres sont à signaler à l’entreprise :
- Dans le cadre des réserves mentionnées au Procès-verbal de réception pour ceux qui sont apparents.
- Dans le cadre d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception par la suite
A défaut d’intervention de l’entreprise dans le délai fixé, le propriétaire peut saisir le Tribunal pour que l’entreprise soit condamnée à réaliser les travaux, et ce sous astreinte pour que la demande soit coercitive.
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Garantie spéciale dans le cadre de la VEFA : la Garantie sur l’isolation phonique
La loi fait bénéficier l’acquéreur d’une garantie d’isolation phonique.
Elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. La garantie joue seulement à l’égard du premier occupant du logement.
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La Garantie de bon fonctionnement : deux ans à compter de la réception des travaux
L’entreprise qui a réalisé les travaux doit réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux.
Il s’agit de tous les éléments d’équipement qui peuvent être dissociables donc enlevés sans dégrader le bâti (=volets roulants ; robinets ; carrelages).
Pour faire jouer la garantie biennale, vous devez sans attendre adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l’entreprise concernée :
- En indiquant les désordres
- Et en lui demandant d’intervenir à ses frais au plus vite sous un délai fixé dans la demande
A défaut d’intervention de l’entreprise dans le délai fixé, le propriétaire peut saisir le Tribunal pour que l’entreprise soit condamnée à réaliser les travaux, et ce sous astreinte pour que la demande soit coercitive.
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La Garantie décennale : dix ans à compter de la réception des travaux
L’entreprise doit réparer les désordres survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux. Cependant, il ne s’agit pas de tous les désordres, il s’agit de ceux qui :
- compromettent la solidité de l’ouvrage (risque d’effondrement, danger pour les personnes)
- ou qui le rendent impropre à sa destination
Là encore, il convient d’écrire en courrier recommandé à l’entreprise concernée pour lui faire part des désordres et solliciter son intervention.
A défaut d’intervention de l’entreprise dans le délai fixé, le propriétaire peut saisir le Tribunal pour que l’entreprise soit condamnée à réaliser les travaux, et ce sous astreinte pour que la demande soit coercitive.
Il convient également de déclarer les désordres à l’assurance dommages-ouvrage qui permet une indemnisation rapide des désordres s’ils entrent bien dans le cadre de la garantie décennale.
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