Dans le cadre du contrat préliminaire ou de réservation, le réservataire peut être amené à verser un dépôt de garantie, dont les modalités de versement et de restitution sont strictement encadrées.
HÉMÉRA Avocats – Me Charlotte HOAREAU
MONTANT DU DEPOT DE GARANTIE
Ce montant est fixé par l’article R. 261-28 du Code de la construction et de l’habitation et doit dépendre du délai de réalisation de la vente :
- si la vente intervient dans un délai d’un an, le dépôt de garantie est de 5 % maximum ;
- si elle intervient dans les deux ans, il n’est plus que de 2 % ;
- enfin si le délai excède deux ans, aucun dépôt ne peut plus être exigé.
MODALITES DE LA CONSIGNATION
Le dépôt est fait sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, chez un notaire ou dans un établissement spécialement habilité à cet effet (article R. 261-29 du code de la construction et de l’habitation). Ce dépôt, une fois consigné, sera à l’abri des créanciers du réservant mais également de ceux du réservataire.
Le dépôt peut être exigée à la signature du contrat, sans attendre l’expiration du délai de rétractation de 10 jours sauf en cas de démarchage à domicile où le délai est alors de 14 jours.
La consignation du dépôt de garantie est obligatoire ; il est interdit au réservant, sous peine de sanctions pénales, de percevoir le dépôt, fût-ce à titre de prêt ou à quelque autre titre que ce soit. Toute perception du dépôt de garantie constitue le délit de versements anticipés réprimés par l’article L. 261-17 du Code de la construction et de l’habitation.
Lorsque la vente est conclue, le dépôt de garantie est imputé sur le prix de l’immeuble futur. En revanche, si elle n’est pas conclue, le dépôt de garantie est remis à celui qui n’est pas à l’origine de la rupture.
CAS DE RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE
L’article R261-31 du Code de la construction et de l’habitation prévoit les cas de restitution du dépôt de garantie :
« Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :
- a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
- b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
- c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;
- d) Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
- e) Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%. […].»
Un arrêt de la 3e chambre civile en date du 12 avril 2012 est venu ajouter un sixième cas de restitution dans l’hypothèse où le contrat définitif prévoit des équipements non conformes à la notice descriptive du contrat préliminaire. (Cass. 3e civ., 12.04.2012, n°11-11.764, BC III n°57)
Le dépôt de garantie est également restitué lorsque le réservataire utilise sa faculté de rétractation dans le délai.
MODALITES DE LA RESTITUTION
La restitution du dépôt de garantie au réservataire est organisée par l’article R. 261-31 alinéas 2 et 3 du Code de la construction et de l’habitation : le réservataire notifie sa demande de remboursement au promoteur et au dépositaire du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception, tout en justifiant son droit à restitution. Le remboursement doit alors intervenir dans un délai maximum de trois mois à compter de cette demande. Le remboursement doit être intégral sans la moindre retenue ni pénalité lorsque le déposant peut invoquer l’un des justes motifs de retrait énoncés par le texte.
POSSIBILITE DE DOMMAGES ET INTERETS
En elle-même la restitution du dépôt de garantie ne constitue pas une sanction et le réservant peut être condamné à verser des dommages et intérêts au réservataire lorsqu’il a manqué à ses obligations ou a commis une faute contractuelle
DESISTEMENT DU RESERVATAIRE
Le réservant est en droit de conserver le dépôt de garantie toutes les fois que le réservataire n’est pas autorisé à en réclamer la restitution conformément aux dispositions légales ou réglementaires. Cela implique évidemment que le réservant transmette à l’accédant un projet de vente suffisamment précis pour que ce dernier puisse apprécier la conformité du contrat définitif aux prévisions du contrat préliminaire.
En vertu de l’article 20 de la loi no 89-1010 du 31 décembre 1989, le réservataire engagé dans les liens d’un contrat préliminaire à une vente d’immeuble à construire peut se rétracter pendant un délai de 10 jours (Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation)
Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.
En cas de démarchage à domicile, le délai n’est plus de 10 mais de 14 jours.
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