Le contrat préliminaire ou contrat de réservation dans la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat particulier qui a différentes fonctions.
HÉMÉRA Avocats – Me Charlotte HOAREAU
NATURE DU CONTRAT DE RESERVATION
Le contrat préliminaire est une variété d’avant-contrat spécialement adapté à la vente d’immeuble à construire.
Le réservant s’engage à « réserver », c’est-à-dire à ne pas vendre à autrui, un bien déterminé moyennant le règlement d’un dépôt de garantie.
Il s’agit de réserver le logement choisi et d’en déterminer les éléments essentiels (descriptif, prix, calendrier)
L’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation dispose en effet que :
« La vente prévue à l’article l.261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. »
Il s’agit d’un contrat synallagmatique puisqu’il comporte des obligations réciproques.
Naturellement les parties peuvent prévoir un engagement plus important que le minimum prévu par la loi.
Il convient de noter que tout autre avant contrat (compromis, promesse) est nul dans ce cadre.
Dans la pratique, il est possible de se retrouver face à trois cas de contrat de réservation :
- Contrat de réservation sui generis: le réservant souscrit les obligations minimales imposées par les textes dans le secteur protégé (le secteur protégé concerne les logements à usage d’habitation ou les logements à usage professionnel et d’habitation).
- Contrat de réservation contractuellement étoffé : en plus des obligations minimales imposées par la loi, le réservant prévoit des engagements fermes et définitifs (prix, délai de livraison, prestations…), sans aller toutefois jusqu’à promettre la vente à des conditions déterminées.
- Contrat préliminaire équivalent d’une promesse de vente : le réservant, abandonne alors la liberté que lui accorde la loi, et s’engage à offrir la vente à des conditions fermes et précises, comme le promettant dans une promesse unilatérale de vente.
Comme il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale de vente, l’enregistrement de l’acte dans les dix jours prévu par l’article 1840 A du Code Général des Impôts ne sera pas nécessaire.
FONCTIONS DU CONTRAT DE RESERVATION
Ce contrat préliminaire ou de réservation n’est pas obligatoire mais dans l’immense majorité des cas les vendeurs préfèrent y recourir car il s’agit d’un contrat avantageux et polyvalent.
Le contrat préliminaire remplit trois fonctions :
- Il sert à tester le marché, c’est-à-dire à évaluer les chances de réussite du projet immobilier (certaines banques réclament au réservant un taux de réservation supérieur à 60 %, ce qui explique que parfois la commercialisation intervient très tôt dans la réalisation du projet). Tant que le réservant s’en tient au minimum légal et que la construction n’est pas engagée, il peut toujours renoncer à réaliser l’opération si les choses se présentent mal. Il suffira alors de rembourser les dépôts de garantie.
- Il sert à fixer le client une fois la construction engagée, le réservataire est lié par la crainte de perdre son dépôt de garantie ; et comme le contrat est déséquilibré en faveur du réservant qui bénéficie d’une assez grande liberté grâce aux fourchettes de l’article R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation, il sera possible d’imposer certaines modifications au réservataire.
- Enfin, si le réservant a arrêté les conditions définitives de son projet, le contrat préliminaire peut servir d’acte préparatoire à la vente au même titre qu’une promesse de vente classique. Il suffira alors au réservant de souscrire des engagements fermes et définitifs qui ne pourront qu’inspirer confiance au client potentiel.
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