La longue procédure d’expulsion des baux d’habitations
HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU
La procédure d’expulsion ne peut intervenir qu’avec une décision de justice qui la prévoit.
En pratique, un locataire ne peut être expulsé qu’après plusieurs étapes :
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ETAPE 1 : LA MISE EN DEMEURE PREALABLE DU LOCATAIRE
Article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
Avant de recourir au juge, le bailleur doit avoir mis en demeure son locataire de se conformer à ses obligations : payer le loyer, souscrire une assurance garantissant les risques locatifs….
Le bail d’habitation comportant le plus souvent une clause résolutoire, celle-ci impose pour son fonctionnement, qu’un huissier de justice signifie au locataire un commandement d’avoir à exécuter ses obligations dans un délai de deux mois. La plupart du temps il s’agit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Le locataire dispose ainsi d’un délai de deux mois pour se conformer à ses obligations.
S’il n’est pas en mesure de le faire, il faut qu’il saisisse le Juge des contentieux de la protection pour :
- Faire opposition au commandement s’il conteste les manquements qui lui sont reprochés,
- Ou demander des délais pour s’exécuter.
L’huissier de justice doit signaler le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), laquelle peut donner des recommandations auprès des acteurs locaux en matière d’aides au logement, de dispositifs d’aides financières, de relogement ou encore de mise en place d’un plan d’apurement.
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ETAPE 2 : L’ASSIGNATION DU LOCATAIRE EN JUSTICE
Article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
Si le locataire n’a pas exécuté ses obligations dans le délai de deux mois prévu par le commandement qui lui a été signifié par l’huissier, le bailleur peut engager une procédure judiciaire en l’assignant devant le Juge des contentieux de la protection (en référé ou au fond).
L’huissier de justice qui signifie l’assignation doit la dénoncer au Préfet au moins deux mois avant la date d’audience. Le Préfet va faire procéder à une enquête financière et sociale sur la situation du locataire. Ainsi, par exemple, un plan d’apurement de sa dette pourra être mis en place.
A l’issue de la procédure judiciaire, le Juge rendra sa décision.
Il pourra notamment ordonner l’expulsion du locataire et des occupants qui logent avec lui dans les lieux loués, s’il constate l’acquisition de la clause résolutoire ou prononce la résiliation judiciaire du bail.
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ETAPE 3 : LA SIGNIFICATION D’UN COMMANDEMENT D’AVOIR A QUITTER LES LIEUX
Articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution
Une fois l’expulsion du locataire ordonnée et avant d’engager les mesures d’expulsion, l’huissier signifie au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux dans le délai de deux mois. Il s’agit de lui permettre de quitter volontairement le logement.
Le locataire peut demander au Juge de l’exécution un délai de grâce pour quitter les lieux : s’il est accordé, le délai est de 3 mois à 3 ans.
Il ne peut pas être expulsé durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (période pendant laquelle le bailleur peut néanmoins demander et obtenir un jugement d’expulsion, signifier le commandement de quitter les lieux, seules les mesures d’exécution de l’expulsion avec le concours de la force publique étant suspendues).
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ETAPE 4 : LE CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE
Articles L 153-1, R 153-1 et suivants, R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution
Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, l’huissier doit demander le concours de la force publique auprès de la Préfecture.
La Préfecture contacte le locataire pour lui demander de quitter volontairement les lieux et l’invite, en cas de difficultés sociales ou familiales, à se rapprocher des services sociaux de sa commune, à déposer un dossier auprès de la Commission de médiation du droit opposable au logement (DALO). Un rapport est envoyé par les forces de l’ordre au Préfet qui va décider s’il accorde ou non le concours de la force publique.
En cas de refus de l’Etat de prêter son concours à l’exécution du jugement d’expulsion, le bailleur peut effectuer une demande d’indemnisation auprès du Préfet pour obtenir réparation de son préjudice.
Si le concours de la force publique est octroyé, le locataire est prévenu du jour et de l’heure prévus pour son expulsion.
Une fois l’expulsion réalisée, le locataire doit récupérer ses meubles dans un délai de deux mois passé lequel l’huissier de justice peut les faire vendre aux enchères s’ils ont de la valeur ou les jeter s’ils n’en ont pas.
En résumé:
- Mise en demeure du locataire d’exécuter ses obligations
Délai de deux mois
↓
- Procédure judiciaire en expulsion
Délai de deux mois avant la première audience
+ Délai de la procédure judiciaire
↓
- Commandement d’avoir à quitter les lieux volontairement
Délai de deux mois
↓
- Expulsion forcée
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