La réforme « ELAN » du droit de la copropriété a considérablement renforcé les pouvoirs du syndic
HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU
Copropriété: la LOI ELAN N°2018-1021 DU 23 NOVEMBRE 2018 PORTANT EVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMENAGEMENT ET DU NUMERIQUE
Son DECRET N°2019-650 DU 27 JUIN 2019
Ainsi que l’ORDONNANCE N°2019-1101 DU 30 OCTOBRE 2019 PORTANT REFORME DU DROIT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
Applicables depuis le 1er juin 2020, modifient considérablement le droit de la copropriété en insérant la jurisprudence et en créant le Code de la copropriété.
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Il s’agit de la structure dans laquelle sont réunis des copropriétaires. C’est une personne morale qui a des droits et des devoirs. Désormais, il a davantage de responsabilités :
→ Il est automatiquement responsable des dommages causés aux personnes, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou d’un tiers. C’était déjà une responsabilité automatique, mais il fallait un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes ; la notion de « défaut » impliquait l’existence d’une faute. Il n’y désormais plus d’ambiguïté : sa responsabilité est engagée de plein droit dès que le dommage a son origine dans les parties communes.
→ Il doit non seulement veiller à la bonne administration et à la bonne gestion des parties communes, mais également œuvrer à leur amélioration. Il doit donc faire réaliser les travaux de rénovation nécessaires.
Il peut y avoir des syndicats secondaires. La loi de 1965 le permettait déjà dans l’hypothèque où il existe plusieurs bâtiments. Mais la jurisprudence en avait une conception restrictive puisqu’elle exigeait une séparation physique et verticale, donc des bâtiments totalement indépendants.
Dorénavant, il peut y avoir un syndicat secondaire si l’immeuble comporte plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome. Par exemple, un centre commercial en rez-de-chaussée, des parkings.
L’idée est, dans les grandes copropriétés, de renforcer l’influence des petits copropriétaires.
LE SYNDIC DE COPROPRIETE
Le syndic est l’organe qui représente le SDC à l’égard des tiers.
- Il est obligé de tenir un compte bancaire séparé au nom du SDC ; la dispense pour les petites copropriétés a été supprimée.
- Le syndic non professionnel doit être copropriétaire. S’il ne l’est plus, il doit convoquer une AG dans les 3 mois pour désigner un nouveau syndic.
- Après une mise en concurrence, le contrat de syndic (qui doit être proposé selon un contrat type) doit être approuvé expressément par l’AG. Il doit être conclu pour une durée déterminée, qui n’est plus nécessairement de 3 ans (Par exemple, un an). Il peut être révoqué par l’AG, notamment en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations, ou rompu par le syndic. Pour éviter qu’il n’y ait pas de syndic entre deux désignations, celui qui rompt le contrat doit convoquer une nouvelle AG dans les 3 mois.
- Si le syndic est empêché ou en état de carence, il est possible de demander en référé la désignation d’un administrateur ad hoc. Sa responsabilité peut également être engagée en justice à la demande du président du conseil syndical ou, en l’absence de conseil syndical, par des copropriétaires représentant au moins 25% des voix.
- En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit transmettre les documents (référence bancaire, situation de trésorerie) et les fonds bancaires au nouveau syndic dans un délai de 15 jours. En plus des documents papier, il doit transmettre tous les documents dématérialisés. Etant précisé qu’il doit mettre les documents à disposition des membres du conseil syndical et des copropriétaires, dans un espace en ligne sécurisé actualisé au moins une fois par an. Il dispose également d’un délai de 2 mois pour transmettre les comptes clôturés et apurés.
- Le syndic est rémunéré par :
- Une partie forfaitaire pour ses missions courantes
- Une partie complémentaire pour les prestations particulières limitativement énumérées dans son contrat avec une fiche d’information sur leur prix
- Au-delà de sa mission habituelle, il peut proposer d’autres prestations de service comme la maîtrise d’œuvre, agent immobilier.
L’ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES
Pour lutter contre l’absentéisme et favoriser les prises de décision, il a fallu faciliter la tenue des AG.
Tout copropriétaire peut désormais demander au syndic la convocation et la tenue à ses frais d’une AG pour faire inscrire à l’ordre du jour une question concernant ses seuls droits et obligations.
L’idée est d’associer les copropriétaires à la vie de la copropriété.
Par exemple, un immeuble avec un local commercial au rez-de-chaussée : si besoin de travaux de changement de façade, le copropriétaire ne peut pas attendre l’AG annuelle. Auparavant, la réunion d’une AG spéciale pouvait demandées par les copropriétaires ayant plus de 25% des voix ou par conseil syndical. Désormais un seul copropriétaire peut demander une assemblée spéciale à ses frais.
La difficulté est que les copropriétaires risquent de ne pas venir. Si le vote est à la majorité simple, cela ne pose pas de problème mais s’il est à la majorité absolue, cela est bloquant.
LE CONSEIL SYNDICAL
Il est le grand gagnant de la réforme : il récupère beaucoup de pouvoirs.
La possibilité d’être membre du conseil syndical est reconnue aux ascendants et descendants des copropriétaires.
Il peut bénéficier d’une délégation de pouvoirs de l’assemblée générale qui peut lui déléguer (à la majorité des voix) pour deux ans maximum le pouvoir de prendre seul les décisions relevant du vote à la majorité simple à l’exception de l’approbation des comptes, du budget prévisionnel, c’est-à-dire la gestion courante. L’assemblée générale doit voter l’enveloppe financière maximale que le conseil syndical peut engager seul.
Cette délégation est utile surtout pour les grands copropriétés (plus de 100 lots) confrontées à des problèmes d’absentéismes, notamment lorsqu’il y a beaucoup de lots secondaires (emplacements de parkings). La gestion et la durée des assemblées devient vite excessive.
Donc on assiste à un rééquilibrage des pouvoirs entre le syndic et le conseil syndical.
Notamment, en cas d’inaction ou de carence du syndic, le président du conseil peut désormais, sur délégation de l’AG, agir en justice en responsabilité contre le syndic. De même, il a droit à la communication des documents, sous peine de pénalités par jour de retard.
Attention, il faut souscrire une assurance responsabilité civile des membres du CS.
Sur le même thème:
– Réforme ELAN du droit de la copropriété: les assemblées générales
– Vidéo de notre conférence du 30 mars 2021 sur la réforme ELAN du droit de la copropriété
